ملكية · الأدلة
تملّك العقار في السعودية عبر شركة أجنبية
يجوز للشركة الأجنبية تملّك العقار داخل المناطق المخصّصة في السعودية بعد التسجيل لدى وزارة الاستثمار والإفصاح عن مالكيها. أما مكة والمدينة فمغلقتان.
فئة المشتري الاعتباري
نظام تملّك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي م/14 في 14 يوليو 2025 والنافذ منذ 22-01-2026، جعل للشركة الأجنبية فئة مشترٍ خاصة بها. واعتمد قرار مجلس الوزراء 43 في 23-06-2026 اللائحة التنفيذية وأقرّ وثيقة المناطق المخصّصة، ومن ذلك التاريخ تستطيع الشركة إتمام شراء داخل إحدى المناطق المخصّصة التي يزيد عددها على 100. وخارج المناطق لا تملك الشركة الأجنبية شيئًا. والتسجيل في السجل العقاري الرسمي شرط صحة للتملّك، لا إجراء لاحق.
التسجيل قبل الشراء
مسار الشركة مشروط لا تلقائي. فقبل أن تشتري، يجب أن تسجّل الشركة لدى وزارة الاستثمار عبر منصة «استثمر في السعودية» وتحصل على رقم موحّد. ويجب أن تفصح عن مالكيها، وأن تعيّن ممثلًا يحمل هوية سعودية، وأن يكون لها حساب بنكي سعودي باسمها. والالتزام مستمر بعد التسجيل: يجب إشعار الوزارة حين تنتقل ملكية الشركة بين الأيدي فوق الحد المقرّر. وليس شيء من هذا شكليًا؛ فالمناطق لا تُفتح للشركة إلا بعد اكتمال الملف.
مكة والمدينة مغلقتان أمام الشركات
حكم المدينتين المقدّستين لا يقبل أي مسار اعتباري. فلا يمكن للشركات التملّك في المناطق المخصّصة في مكة والمدينة أيًّا كانت ملكيتها. ولا يغيّر مساهم مسلم هذه النتيجة، لأن حق المدينتين للأفراد المسلمين لا للكيانات التي يسيطرون عليها. وإن كان المالكون أفرادًا مسلمين، فالهيكل الصائب شراء شخصي بموجب أحكام الأفراد، لا شركة تلتف حولها.
التكاليف، والسوق الذي تشتري فيه
كلفة الشراء نفسها التي يدفعها الأفراد. ضريبة التصرفات العقارية 5% من الثمن، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. والوساطة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة القيمة المضافة على العمولة، ولا تُستحق إلا إن وُكِّل وسيط. وحين تبيع الشركة، يسري رسم تصرف 2% في الرياض وجدة ومكة والمدينة فقط. والحساب يُبنى على سوق تبرد: فمؤشر أسعار المساكن الرسمي سجّل -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول 2026. والعوائد الإجمالية في الرياض وجدة تدور في نطاق 7-9% تقريبًا وفق بيانات عوائد مرخّصة، وإيجارات الرياض، السكنية والتجارية، مجمّدة خمس سنوات بأمر ملكي صدر في 25-09-2025.
شركة أم فرد: مقارنة صادقة
يستحق هيكل الشركة كلفته حين يكون المشتري شركة عاملة أو مشروعًا مشتركًا أو مكتبًا عائليًا يحتاج حوكمة حول الأصل. أما لمسكن واحد أو وحدة دخل واحدة، فمسار الفرد أقصر: ثلاثة متطلبات بموجب المادة 2 من اللائحة التنفيذية ومن دون ملف لدى الوزارة. والإقراض البنكي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين اليوم، فالشراء نقدًا ابتداءً في الحالين. اختر الكيان لأسباب الحوكمة، لا لأن مسارًا يبدو أسهل؛ فكلا الطريقين ينتهي إلى السجل نفسه.
الخطوة الأولى الصائبة
«ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة ولا أتعاب نجاح. فحص الأهلية لديها يطرح سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، ويجيب محرّك قواعد حتمي مقابل النظام مع الإحالات. وللشركة توضّح الإجابة مسار التسجيل والمناطق التي يفتحها، وللمالكين خلف الشركة تبيّن ما تجيزه فئات الأفراد. أجرِ الفحص قبل أن تُسعّر أي أصل.
هل تستطيع شركة أجنبية الشراء في أي مكان في السعودية؟
لا. لا تملك الشركة الأجنبية إلا داخل المناطق المخصّصة التي يزيد عددها على 100، وبعد التسجيل لدى وزارة الاستثمار والإفصاح عن مالكيها وتعيين ممثل يحمل هوية سعودية فقط. وخارج المناطق لا تملك شيئًا.
هل تستطيع شركة الشراء في مكة أو المدينة؟
لا. لا يمكن للشركات التملّك في المناطق المخصّصة في المدينتين المقدّستين أيًّا كانت ملكيتها. فالتملّك المباشر هناك للأفراد المسلمين وللشركات السعودية. والشركة الأجنبية مستثناة ولو كان مساهموها مسلمين.
هل تدفع الشركة ضريبة أعلى من الفرد المشتري؟
لا. ضريبة التصرفات 5% تسري على الصفقة أيًّا كان المشتري، وهي نظامًا على البائع. ورسم التصرف 2% عند البيع يسري في الرياض وجدة ومكة والمدينة، على الشركات والأفراد سواء.
هل تستطيع شركة أجنبية الحصول على قرض عقاري سعودي؟
ليس اليوم. الإقراض البنكي السعودي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين. وعلى المشترين من الشركات التخطيط للشراء نقدًا ابتداءً، عبر الحساب البنكي السعودي الذي يفرضه مسار التسجيل أصلًا.
هل الشركة وسيلة لتجاوز متطلبات الأفراد؟
لا. لمسار الشركة ملفه الخاص: تسجيل لدى وزارة الاستثمار، وإفصاح عن المالكين، وممثل يحمل هوية سعودية، وحساب بنكي باسم الشركة. إنه خيار حوكمة لا طريق مختصر.