ملكية · الأدلة
شراء عقار في السعودية بصفة مواطن أمريكي
مُراجع مقابل السجل الرسمي · محدَّث 2026-07-30
يجوز للمواطنين الأمريكيين شراء عقار سعودي بصفة أفراد أجانب غير مقيمين داخل أكثر من 100 منطقة مخصّصة، وللمشترين المسلمين التملّك مباشرة في مكة والمدينة.
فئة المشتري التي تنتمي إليها
المواطن الأمريكي المقيم في الولايات المتحدة يشتري بصفة فرد أجنبي غير مقيم، وهي الفئة نفسها لمعظم الجنسيات غير الخليجية. والأمريكي المقيم في بلد ثالث من دون إقامة سعودية يشتري ضمن الفئة نفسها؛ فالنظام ينظر إلى الإقامة لا إلى جواز السفر. وبموجب المرسوم الملكي م/14، النافذ منذ 22-01-2026، يجوز لهذه الفئة تملّك العقار داخل المناطق المخصّصة. وقد اعتمد قرار مجلس الوزراء 43 في 23-06-2026 اللائحة التنفيذية وأقرّ وثيقة المناطق المخصّصة التي يزيد عددها على 100 منطقة في أنحاء المملكة. والتسجيل في السجل العقاري الرسمي شرط صحة، لا إجراء شكلي بعد الشراء.
مكة والمدينة: من يحق له التملّك
التملّك المباشر داخل المناطق المخصّصة في المدينتين المقدّستين مقصور على الأفراد المسلمين، مقيمين في السعودية كانوا أم لا، ومن أي مكان في العالم. فالمشتري الأمريكي المسلم يجوز له التملّك هناك مباشرة كما يتملّك الفرد السعودي. والمشتري الأمريكي غير المسلم لا يجوز له ذلك، مهما بلغت ثروته أو إقامته. والشركات الأجنبية مستثناة من المدينتين كليًا. وحاملو الإقامة المميزة يتبعون حكمًا مختلفًا في المدينتين: حق انتفاع حتى 99 سنة بدلًا من التملّك.
ثلاثة متطلبات
تشترط المادة 2 من اللائحة التنفيذية ثلاثة متطلبات على الفرد غير المقيم. أولها هوية رقمية صادرة عن وزارة الداخلية أو معتمدة منها، يحصل عليها غير المقيم عبر سفارة سعودية؛ وللأمريكيين السفارة في واشنطن أو إحدى القنصليات السعودية في الولايات المتحدة. وثانيها حساب بنكي سعودي باسمك. وبصفتك شخصًا أمريكيًا، توقّع أسئلة إضافية للإفصاح الضريبي الذاتي عند فتح الحساب، إذ توثّق البنوك السعودية أصحاب الحسابات الأمريكيين ضمن واجبات الإبلاغ الدولية. وثالثها رقم جوال سعودي باسمك مرتبط بالهوية الرقمية. وآليات إتمام الحساب والرقم عن بُعد ما تزال تتطور، فابدأ بخطوة الهوية مبكرًا.
النقد أولًا، والتكاليف الحقيقية
الإقراض البنكي السعودي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين اليوم؛ إذ لا يوجد لهم حقل هوية في عملية الإقراض، والبنوك الأمريكية نادرًا ما تقرض بضمان عقار في الخارج. فالمشتري الأمريكي يشتري نقدًا. وعند الشراء، ضريبة التصرفات العقارية 5% من الثمن، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. والوساطة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة القيمة المضافة على العمولة، ولا تُستحق إلا إن وُكِّل وسيط. وحين تبيع، يسري رسم تصرف 2% في الرياض وجدة ومكة والمدينة، ويكون 0% في غيرها. وملاحظة خاصة بالأمريكيين: الولايات المتحدة تفرض الضريبة على مواطنيها عن دخلهم العالمي، فدخل الإيجار السعودي وأي ربح عند البيع يُعدّان عمومًا واجبي الإبلاغ في أمريكا أيضًا. خطّط لهيكل التملّك مع مستشار ضريبي دولي قبل الشراء.
السوق الذي تدخله
ادخل بعينين مفتوحتين: هذا سوق يبرد، لا سوق يزدهر. فالمؤشر الرسمي لأسعار العقارات السكنية انخفض 3.6% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026. والأسواق التي تبرد تصب في مصلحة المشتري النقدي الصبور الذي يتحقق من القطعة والمطوّر بدل ملاحقة الزخم. وعوائد الإيجار الإجمالية نحو 7-9% في بيانات العوائد المرخّصة، وهو نطاق لا وعد. والإيجارات داخل حدود الرياض العمرانية مجمّدة خمس سنوات، وهو ما يهمك إن كنت تشتري من أجل العائد. وتحقق من أي قطعة محددة عبر السجل الرسمي السعودي للمناطق المخصّصة قبل تسعيرها.
الخطوة التالية الصائبة
الأهلية يقررها النظام، لا رأي وسيط. محرّك قواعد «ملكية» حتمي ويستشهد بالنظام الذي يطبّقه. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة ولا أتعاب نجاح، والصفقات التي تراها تأتي مباشرة من المطوّر. الشركاء السعوديون المرخّصون ينفّذون الإجراءات المنظّمة. والخطوة التالية هي فحص الأهلية ذي الأسئلة السبعة: أجب عن سبعة أسئلة واعرف، باستشهاد بالنظام، أي فئة مشترين تنتمي إليها وأي مناطق يفتحها لك ذلك.
هل يمكن للمواطن الأمريكي شراء عقار في مكة أو المدينة؟
فقط إذا كان المشتري مسلمًا. يجوز للأفراد المسلمين من أي مكان في العالم، مقيمين في السعودية كانوا أم لا، تملّك العقار مباشرة داخل المناطق المخصّصة في المدينتين المقدّستين. ولا يمكن لغير المسلمين التملّك في مكة أو المدينة، والشركات الأجنبية مستثناة من المدينتين. وحاملو الإقامة المميزة يجوز لهم بدلًا من ذلك حق انتفاع حتى 99 سنة.
هل أحتاج إلى الإقامة المميزة للشراء في السعودية؟
لا. الإقامة المميزة نظام مستقل بحقوقه الخاصة، منها حق الانتفاع حتى 99 سنة في مكة والمدينة. والمشتري الأمريكي غير المقيم يسلك مسار المناطق المخصّصة بموجب المرسوم الملكي م/14 وأنظمة 2026، ولا يحتاج إلى الإقامة المميزة للتملّك داخل منطقة.
هل يمكن للأمريكي غير المقيم الحصول على قرض عقاري سعودي؟
لا. أنظمة الإقراض السعودية لا تحتوي على حقل هوية لغير المقيمين، فالتمويل البنكي مغلق بنيويًا اليوم. والبنوك الأمريكية نادرًا ما تقرض بضمان عقار في الخارج. فالنقد هو الخطة الصحيحة.
هل تغيّر صفقة الشراء السعودية وضعي الضريبي الأمريكي؟
القواعد السعودية لا تلغي واجبات الإبلاغ الأمريكية. فالولايات المتحدة تفرض الضريبة على المواطنين عن الدخل العالمي، ودخل الإيجار السعودي والأرباح عند البيع يُعدّان عمومًا واجبي الإبلاغ في الولايات المتحدة أيضًا. وليس هذا استشارة ضريبية؛ اعرض الهيكل على مستشار ضريبي دولي قبل أن تلتزم.