ملكية · الأدلة
شراء العقار في المدينة المنورة: دليل المدينة للمشترين المسلمين
مُراجع مقابل السجل الرسمي · محدَّث 2026-08-02
المناطق المخصّصة في المدينة المنورة مفتوحة للأفراد المسلمين في أي مكان من العالم، ومغلقة أمام الشركات والمشترين غير المسلمين. القواعد والتكاليف والمسار.
المدينة، ومن يجوز له التملّك فيها
المدينة المنورة ثاني المدينتين المقدّستين في الإسلام، وقاعدة التملّك فيها شخصية بالنسبة إلى المشتري الأجنبي. فالتملّك في مناطقها المخصّصة مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية. وللمسلم الفرد يعني ذلك تملّكًا مباشرًا مسجَّلًا باسمه، سواء أقام في السعودية أم في أي مكان آخر من العالم. وهو صك تملّك، لا وحدة في صندوق ولا مشاركة وقتية. أما الأجانب غير المسلمين فلا يجوز لهم التملّك في المدينة، ولا الشركات الأجنبية مهما كانت عقيدة مساهميها. والقاعدة مأخوذة من بيان الجهة المنظِّمة نفسها عن النظام الجديد، وقد ثبتت منذ دخل النظام حيّز النفاذ.
النظام والمناطق
نظام تملّك العقار لغير السعوديين، الصادر بالمرسوم الملكي م/14، نافذ منذ 22-01-2026. ثم اعتمد قرار مجلس الوزراء 43 في 23-06-2026 اللائحة التنفيذية وأقرّ وثيقة المناطق الجغرافية، فصار الشراء قابلًا للتنفيذ عمليًا. ويوجد الآن أكثر من 100 منطقة مخصّصة في أنحاء المملكة، منها مناطق في المدينة محجوزة للمشترين المسلمين. وتتداول المواد التسويقية أسماء المناطق قبل أن يتحقق أحد من حدودها، فتأكد من القطعة نفسها على السجل السعودي الرسمي للمناطق المخصّصة عبر بوابة العقارات السعودية التابعة للهيئة العامة للعقار. ويحوي السجل العقاري الرسمي أكثر من 4,000,000 صك ملكية، والقطعة إما داخل المنطقة وإما خارجها.
كم يكلف الشراء والبيع
يسري على الشراء ضريبة تصرفات عقارية 5%. وهي نظامًا التزام على البائع؛ لكنها عمليًا تُسعَّر غالبًا ضمن الصفقة، فاقرأ العقد واسأل قبل التوقيع. وإن وكّلت وسيطًا، فالعمولة بسقف 2.5%، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 15% على العمولة نفسها. وحين تبيع لاحقًا، تصبح أنت الناقل، فيكون التزام الـ5% على البيع عليك نظامًا. والمدينة أيضًا إحدى أربع مدن، إلى جانب الرياض وجدة ومكة، يدفع فيها البائع الأجنبي رسم تصرف 2% عند الخروج. وخارج هذه المدن الأربع الرسم 0%. فاحسب البندين من يوم شرائك، لا من يوم بيعك.
الشراء من الخارج خطوة خطوة
قبل الاستحواذ، يحتاج غير المقيم ثلاثة أشياء بموجب المادة 2 من اللائحة التنفيذية: هوية رقمية تصدر عبر سفارة سعودية، وحساب بنكي سعودي باسمه، ورقم جوال سعودي مرتبط بتلك الهوية. والإقراض البنكي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين اليوم، فالشراء في المدينة من الخارج شراء نقدي. وعند التسوية يُسدَّد الثمن والضريبة عبر القنوات الإلكترونية الرسمية، والتسجيل في السجل العقاري الرسمي شرط صحة للتملّك، لا إجراء شكلي بعده.
السوق اليوم، بصراحة
تحرّك مؤشر أسعار العقارات السكنية الرسمي بنسبة -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026، فاقرأ المدينة سوقًا متراجعة لا صاعدة. وهذا يعمل في الاتجاهين: لا يملك البائعون القوة التي توحي بها قصة المدينة المقدّسة، والمشتري المتأنّي يملك وقته. سعّر العقار نفسه، لا القصة من حوله. واحتفظ بضريبة الشراء 5% ورسم الخروج 2% في كل حساب عائد، وتحقق مما بيعت به البيوت المماثلة فعلًا قبل أن تعرض.
الخطوة الصادقة التالية
الأهلية في المدينة تدور على سؤال واحد يزيد على المجموعة المعتادة: هل المشتري فرد مسلم. وفحص الأهلية في «ملكية» يسأل سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، ويجيب عنها محرّك قواعد حتمي مقابل المرسوم الملكي م/14 والنظام النافذ، مع الإحالات. و«ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. وشركاء سعوديون مرخّصون ينفّذون الخطوات المنظَّمة. أجرِ الفحص قبل أن تسعّر أي قطعة في المدينة.
هل يستطيع مسلم لم يعش في السعودية قط أن يشتري في المدينة؟
نعم. يجوز للأفراد المسلمين التملّك مباشرة في المناطق المخصّصة بالمدينة، سواء كانوا مقيمين في المملكة أم لا. ويظل الشراء مشروطًا بالمتطلبات المعتادة: هوية رقمية، وحساب بنكي سعودي، ورقم جوال سعودي.
هل يستطيع الأجنبي غير المسلم شراء عقار في المدينة؟
لا. التملّك في منطقتي مكة والمدينة المخصّصتين مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية. أما المشتري غير المسلم من حاملي الإقامة المميزة فيجوز له بدلًا من ذلك حق انتفاع حتى 99 سنة.
هل تستطيع شركة أجنبية الشراء في المدينة؟
لا. الشركات الأجنبية مستثناة من مكة والمدينة كليًا، داخل المناطق المخصّصة وخارجها. فالسماح في المدينتين المقدّستين يتعلق بالأفراد المسلمين وحدهم.
هل يسري رسم إضافي عند البيع في المدينة؟
نعم. عند الخروج تدفع ضريبة التصرفات 5% بصفتك الناقل، مضافًا إليها رسم تصرف 2% لا يسري إلا في الرياض وجدة ومكة والمدينة. وخارج هذه المدن الأربع رسم التصرف 0%.
هل أستطيع تمويل الشراء بقرض بنكي سعودي من الخارج؟
لا. الإقراض البنكي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين اليوم، فالشراء في المدينة من الخارج شراء نقدي. خطّط للثمن كاملًا ولضريبة الـ5% وتكاليف الصفقة نقدًا.