ملكية · الأدلة
مشروع الدرعية: ما الذي يجوز للمشتري الأجنبي تملّكه
الدرعية مشروع عملاق بطابع تراثي على الطرف الشمالي الغربي للرياض، مبني حول حي الطريف التاريخي. ويجوز للمشتري الأجنبي التملّك داخل منطقته المخصّصة، بوابة الدرعية.
ما مشروع الدرعية
الدرعية مشروع عملاق على الطرف الشمالي الغربي للرياض، مبني حول حي الطريف، المقر التاريخي للدولة السعودية الأولى. وتصف المواد المنشورة للمشروع حيًّا تراثيًّا من المساكن والفنادق والمرافق الثقافية والمساحات العامة يُبنى على مراحل. ولا نطبع له ميزانية ولا تاريخ إنجاز ولا عدد وحدات، لأن السجل الموثّق الذي تنشر منه «ملكية» لا يحمل شيئًا من ذلك. فعامِل أي رقم من هذا القبيل في كتيّب على أنه قول المطوّر لا بيانات سوق. أما الحقيقة النظامية التي تعني المشتري الأجنبي فأبسط: الدرعية مشروع تطوير، والمشروع ليس نطاقًا قانونيًّا.
المنطقة المخصّصة داخل المشروع
داخل نطاق المشروع تقع بوابة الدرعية، منطقة مخصّصة مذكورة في السجل الذي أقرّه قرار مجلس الوزراء 43 في 23-06-2026، وهي إحدى المناطق التي يزيد عددها على 100 بموجب المرسوم الملكي م/14 النافذ منذ 22-01-2026. وداخل المنطقة المخصّصة يجوز لغير السعودي التملّك. ويقرأ السجل بوابة الدرعية متاحة لكل فئات الأفراد المشترين: الأجنبي غير المقيم، وحامل الإقامة، وحامل الإقامة المميزة، والمواطن الخليجي. ولا يقترن بها شرط ديني خلافًا لمنطقتَي مكة والمدينة. أما الشركة الأجنبية فلا تملك إلا بعد التسجيل لدى وزارة الاستثمار وتعيين ممثل يحمل هوية سعودية.
المشروع أوسع من المنطقة
حد المشروع وحد المنطقة ليسا الخط نفسه. فالمنطقة المخصّصة نطاق قانوني في السجل الرسمي، والمشروع العملاق تطوير قد تتجاوز خريطته التسويقية ذلك النطاق، وأسماء المناطق المتداولة مصدرها التغطية الصحفية لا الوثيقة النظامية. وقد يشق الحد حيًّا واحدًا، فيحمل قطعتان متجاورتان وضعين مختلفين. والتحقق المعتمد يكون قطعة قطعة عبر السجل الرسمي، بوابة Saudi Properties التابعة للهيئة العامة للعقار. تحقق من القطعة بعينها قبل توقيع أي عقد أو تحويل أي عربون. والتسجيل في السجل العقاري شرط صحة للتملّك الأجنبي: هو ما يجعل الشراء صحيحًا.
المتطلبات، والتمويل نقدًا ابتداءً
ثلاثة متطلبات تسبق أي شراء من فرد أجنبي غير مقيم، بموجب المادة 2 من اللائحة التنفيذية: هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية يحصل عليها غير المقيم عبر السفارات السعودية في الخارج، وحساب بنكي سعودي باسم المشتري، ورقم جوال سعودي باسم المشتري مرتبط بتلك الهوية. وموّل الشراء نقدًا. فالإقراض البنكي مغلق بنيويًّا أمام غير المقيمين اليوم، وخطة الدفع المرحلية التي يعرضها المطوّر على وحدة غير مكتملة جدول دفعات لا ائتمان. والرهن العابر للحدود على عقار في بلدك ليس بديلًا داخل هذا النظام.
التكاليف، والسوق حول المشروع
وضع المنطقة لا يغيّر بنية التكاليف الوطنية. ضريبة التصرفات العقارية 5% من الثمن، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. والشراء المباشر من المطوّر لا عمولة وساطة فيه، وحين يُوكَّل وسيط فالعمولة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة القيمة المضافة على العمولة. وعند البيع يدفع البائع غير السعودي في الرياض رسم تصرف 2%، لأن الرياض إحدى المدن الأربع التي يسري فيها الرسم. والسوق حول المشروع تبرد. فقد سجّل مؤشر الأسعار السكنية الرسمي -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026، وهو ما قد يحسّن سعر الدخول ولا يضمن شيئًا عند الخروج. والعوائد السكنية الإجمالية في الرياض تدور في نطاق 7-9% تقريبًا بحسب بيانات عوائد مرخّصة، نطاق يُتحقق منه لكل عقار. والإيجارات داخل حدود الرياض العمرانية مجمّدة خمس سنوات؛ فتحقق من وقوع قطعة الدرعية داخل ذلك الحد قبل احتساب الدخل.
الخطوة التالية الصائبة
«ملكية» ليست بائع أي وحدة في الدرعية ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. ومواد المشروع العملاق تصف نيّة، والسجل يصف النظام. والخطوة الأولى الصائبة فحص الأهلية: سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، يجيب عنها محرك قواعد حتمي مقابل النظام، فتعرف فئتك قبل أن تسعّر قطعة.
هل يمكن للأجنبي تملّك عقار داخل مشروع الدرعية؟
نعم، داخل بوابة الدرعية، المنطقة المخصّصة ضمن نطاق المشروع. ويحتاج الفرد الأجنبي غير المقيم أولًا إلى ثلاثة متطلبات: هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وحساب بنكي سعودي، ورقم جوال سعودي. أما وقوع قطعة بعينها داخل المنطقة فيُؤكَّد قطعة قطعة عبر السجل الرسمي.
هل مشروع الدرعية كله متاح للمشترين الأجانب؟
لا. النطاق القانوني هو المنطقة المخصّصة لا حد التطوير التسويقي الذي قد يتجاوزها. تحقق من القطعة بعينها عبر بوابة Saudi Properties التابعة للهيئة العامة للعقار قبل دفع أي مبلغ.
هل يمكن لغير المقيم تمويل شراء في الدرعية؟
ليس عبر بنك سعودي اليوم؛ فالإقراض مغلق بنيويًّا أمام غير المقيمين. وخطة الدفع المرحلية من المطوّر جدول دفعات لا ائتمان. خطط للشراء نقدًا ابتداءً.
كم يكلف الشراء، ثم البيع، في الدرعية؟
عند الشراء ضريبة التصرفات 5%، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة، وعمولة وساطة حتى 2.5% فقط إن وُكِّل وسيط. وعند البيع في الرياض تعود الضريبة 5% ويضاف رسم تصرف 2%، لأن الرياض إحدى المدن الأربع التي يسري فيها الرسم.
هل الدرعية هي نفسها بوابة الدرعية؟
لا. الدرعية مشروع عملاق، تطوير على الطرف الشمالي الغربي للرياض. أما بوابة الدرعية فهي المنطقة المخصّصة داخل نطاقه، وهي النطاق القانوني الذي تقوم عليه ملكية المشتري الأجنبي. والسجل لا خريطة المشروع هو الذي يحدد ما يجوز لغير السعودي شراؤه.