MULKIYA · GUIDES
من الجواز إلى الصك: كيف يشتري الأجنبي عقارًا في السعودية
الطريق كاملًا من جواز سفر أجنبي إلى صك سعودي مسجّل باسمك: الهوية الرقمية، والحساب البنكي السعودي، ورقم الجوال السعودي، وفحص الأهلية، ثم العقد والنقل.
النظام الذي فتح الباب
نظام تملّك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي م/14، نافذ منذ 22-01-2026. أما الانفتاح العملي فجاء في 23-06-2026، حين اعتمد قرار مجلس الوزراء 43 اللائحة التنفيذية وأقرّ وثيقة المناطق الجغرافية. ويقف اليوم أكثر من 100 منطقة مخصّصة على السجل الرسمي. ويجوز للفرد الأجنبي غير المقيم تملّك العقار، أو إقامة حقوق عينية عليه، داخل تلك المناطق. والتسجيل في السجل العقاري الرسمي شرط لصحة الشراء، لا إجراء يُستكمل بعد إتمامه.
الخطوة الأولى: الهوية الرقمية
تضع المادة 2 من اللائحة التنفيذية ثلاثة متطلبات، أولها الهوية. يحتاج المشتري غير السعودي إلى هوية رقمية تصدرها وزارة الداخلية أو تعتمدها. وينالها غير المقيم عبر السفارات السعودية في الخارج، ثم يفعّلها عبر تطبيق الهوية الوطنية. وكل خطوة لاحقة تُبنى على هذه الهوية: الحساب البنكي، ورقم الجوال، وفحص الأهلية، والنقل نفسه. ابدأ من هنا، قبل أن توقّع أي شيء أو تدفع لأي جهة.
الخطوة الثانية: حساب بنكي ورقم سعودي
المتطلّبان الثاني والثالث مالي وعملي. تحتاج حسابًا بنكيًا سعوديًا باسمك، ورقم جوال سعوديًا باسمك، مرتبطًا بالهوية الرقمية. وتنتقل كل مدفوعات الشراء عبر قنوات إلكترونية منظَّمة مرتبطة بذلك الحساب. وآليات فتح الحساب والرقم عن بُعد ما تزال تستقر، فعاملهما كمهمتين مبكّرتين لا كخواتم. وبعض المشترين يُنهونهما في زيارة أولى.
الخطوة الثالثة: أكّد الأهلية، ثم القطعة
الأهلية سؤال نظامي له إجابة ثابتة، لا تقدير بائع. محرّك القواعد في «ملكية» حتمي: يضع فئتك كمشترٍ على النظام ويردّ المسار الذي ينطبق عليك، بإسناد إلى السطر المعني. ثم يحتاج العقار إلى فحص خاص به: يجب أن تقع القطعة داخل منطقة مخصّصة على السجل السعودي الرسمي، لأن حدود المناطق هي التي تقرر ما يجوز لغير السعودي شراؤه. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط. الصفقات تأتي مباشرة من المطوّر، وشركاء سعوديون مرخّصون ينفّذون الأعمال المنظَّمة.
الخطوة الرابعة: العقد والنقل
يجري الإفراغ عبر منصة النقل الإلكترونية الوطنية. يبدأ البائع الصفقة، وتُتحقق الهويات والصك القائم إلكترونيًا، وتُسوّى ضريبة التصرفات العقارية 5% داخل المسار نفسه. الضريبة نظامًا على البائع، وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. وتنتقل الأموال بين حسابات موثّقة، ويصدر صك إلكتروني جديد باسمك. وحين تُتحقق المستندات، يمكن أن يتم النقل نفسه في أقل من ساعة، على أن تستغرق التسوية نحو ثلاثة أيام عمل.
التكاليف والنقد، والخطوة التالية
ضع في ميزانيتك ضريبة تصرفات 5% عند الشراء. والوساطة بحد أعلى 2.5%، مع ضريبة القيمة المضافة على العمولة، ولا تُستحق إلا إن وكّلت وسيطًا. وحين تبيع، يسري رسم تصرف 2% في الرياض وجدة ومكة والمدينة، و0% في ما عداها. والإقراض البنكي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين اليوم، فالإطار الصحيح هو النقد أولًا. والخطوة التالية الصادقة هي فحص الأهلية من خمسة أسئلة: أجب عن خمسة أسئلة يردّ لك محرّك القواعد فئتك كمشترٍ والمسار الذي ينطبق عليك.
كم يستغرق نقل عقار في السعودية؟
حين تُتحقق الهويات والصك القائم إلكترونيًا، يمكن أن يتم النقل نفسه في أقل من ساعة. وتستغرق تسوية الأموال بين الحسابات الموثّقة نحو ثلاثة أيام عمل. ويتم التسجيل في السجل الرسمي ضمن النقل، وهو شرط لصحة الشراء.
هل يستطيع غير المقيم الحصول على تمويل عقاري سعودي؟
ليس اليوم. الإقراض البنكي في السعودية مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين، لأن لا حقل هوية لهم في عملية الإقراض. شراء غير المقيم شراء نقدي، فخطّط للمبلغ كاملًا، ولضريبة التصرفات 5%، ولأي عمولة، قبل أن تلتزم.
هل يلزمني السفر إلى السعودية للشراء؟
ليس للبدء. الهوية الرقمية تُنال عبر السفارات السعودية في الخارج. وآليات فتح الحساب البنكي ورقم الجوال السعودي عن بُعد ما تزال تستقر، فاحسب زيارة واحدة على الأقل، للحساب والرقم، جزءًا واقعيًا من الخطة.