ملكية · الأدلة
مشروع البحر الأحمر والتملّك الساحلي للأجانب
يضع مشروع البحر الأحمر مساكن على الساحل الشمالي الغربي للمملكة. والتملّك الأجنبي داخله يتبع قواعد المناطق المخصّصة، والسجل العقاري الرسمي هو الفيصل في كل قطعة.
ما هو المشروع
مشروع البحر الأحمر مشروع عملاق على الساحل الشمالي الغربي للسعودية، تطوّره شركة تابعة لصندوق الاستثمارات العامة. وتصف المواد المنشورة للمشروع وجهة ساحلية: منتجعات على جزر وعلى شاطئ اليابسة، ومطار مخصص، ومساكن تُعرض للبيع إلى جانب المنتجعات. هذا المقال يصف ولا يسوّق. لا يذكر أعداد الوحدات ولا مستهدفات الزوار ولا مواعيد الإنجاز، لأن شيئًا من ذلك لا يصلح أساسًا لقرار شراء. ما يحتاجه المشتري الأجنبي هو الإطار القانوني، والإطار هو نظام المناطق المخصّصة.
ما الذي يجوز للمشتري الأجنبي تملّكه داخله
نظام تملّك غير السعوديين للعقار، المرسوم الملكي م/14، النافذ منذ 22-01-2026، يجيز للفرد الأجنبي غير المقيم التملّك داخل المناطق المخصّصة. وقد أقرّ قرار مجلس الوزراء 43 بتاريخ 23-06-2026 المناطق التي يزيد عددها على 100 في أنحاء المملكة. والسجل المصاحب للقرار يدرج البحر الأحمر ضمن الوجهات المخصّصة خارج المدن الأربع الكبرى، إلى جانب العلا ونيوم وأمالا. فالتملّك الأجنبي داخل المشروع يتبع قواعد المناطق المخصّصة، وعلى المشتري التحقق من القطعة المحددة عبر السجل الرسمي قبل دفع أي مبلغ. والتسجيل في السجل العقاري الرسمي شرط صحة لكل تملّك أجنبي، لا إجراء لاحق.
المتطلبات، وواقع الشراء نقدًا
ثلاثة متطلبات تقف أمام المشتري غير المقيم: هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية تُحصَل عبر سفارة سعودية، وحساب بنكي سعودي باسم المشتري، ورقم جوال سعودي مرتبط بتلك الهوية. والإقراض البنكي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين اليوم: فنظام الإقراض لا يحوي حقل هوية لهم. خطّط للشراء نقدًا ابتداءً. وحين يعرض المطوّر أقساطًا مرحلية على وحدة، فاعتبر الخطة جدول سداد لا ائتمانًا. والمال الذي ستحتاجه في مرحلة لاحقة ينبغي أن يكون سائلًا حين توقّع.
التكاليف عند الشراء وعند البيع
ضريبة التصرفات العقارية 5% تسري على الثمن، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. والوساطة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة القيمة المضافة على العمولة، ولا تُستحق إلا إن وُكِّل وسيط. وعند إعادة البيع، يسري رسم التصرف 2% على البائع غير السعودي في الرياض وجدة ومكة والمدينة فقط. وساحل البحر الأحمر خارج هذه المدن الأربع، فرسم التصرف فيه 0%. أما ضريبة التصرفات 5% فتبقى واجبة على إعادة البيع، والبائع هو الناقل للملكية.
السوق، والخطوة التالية الصادقة
السوق عمومًا في تباطؤ: فقد سجّل مؤشر الأسعار الرسمي للمساكن -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول 2026. والعقار الساحلي المنتجعي يضيف حذرًا خاصًا: فالطلب موسمي، ولا توجد سلسلة عوائد مرخّصة تغطي المشروع، فابنِ حساباتك على عقود موقّعة وإيجارات مؤكدة لا على توقعات. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. والخطوة الأولى الصائبة هي فحص الأهلية: سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، يجيب عنها محرّك قواعد حتمي مقابل النظام.
هل يمكن للأجنبي تملّك عقار داخل مشروع البحر الأحمر؟
نعم، متى كانت القطعة داخل منطقة مخصّصة. والسجل المقرّ مع قرار مجلس الوزراء 43 يدرج البحر الأحمر ضمن الوجهات المخصّصة خارج المدن الأربع الكبرى. تحقّق من القطعة المحددة عبر السجل الرسمي؛ فالتسجيل هو ما يجعل التملّك الأجنبي صحيحًا.
هل أدفع رسم التصرف 2% عند بيع عقار في البحر الأحمر؟
لا. رسم الـ 2% على البائع غير السعودي يسري في الرياض وجدة ومكة والمدينة فقط. وساحل البحر الأحمر خارج تلك المدن، فالرسم فيه 0%. وتبقى ضريبة التصرفات 5% واجبة على إعادة البيع.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري سعودي لشراء مسكن في البحر الأحمر؟
ليس لغير المقيم اليوم. الإقراض البنكي السعودي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين، فالمشترون الأجانب يشترون نقدًا ابتداءً. وخطة الأقساط التي يعرضها المطوّر جدول سداد لا ائتمان.
هل يلزم أن أقيم في السعودية لأشتري على الساحل؟
لا. يجوز للفرد الأجنبي غير المقيم التملّك داخل المناطق المخصّصة متى استوفى ثلاثة متطلبات: هوية رقمية، وحساب بنكي سعودي، ورقم جوال سعودي. والإقامة غير مشترطة داخل المناطق.