ملكية · الأدلة
ضريبة التصرفات العقارية 5%: من يدفعها فعلًا
مُراجع مقابل السجل الرسمي · محدَّث 2026-07-30
ضريبة التصرفات العقارية 5% التزام البائع نظامًا، ومع ذلك يتحمّلها المشتري عمليًا في الغالب. من يدفعها، ومتى تستحق، وما الذي يُعفى منها.
ما هي هذه الضريبة
تخضع كل عملية نقل لملكية عقار في السعودية لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من الثمن. مصدرها نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي م/84، النافذ منذ 10-04-2025، وتديرها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. وتسري على الشقة المعاد بيعها كما تسري على الوحدة الجديدة المشتراة من المطوّر، وبنسبة 5% ذاتها أيًّا كانت جنسية المشتري. فلا نسبة مخفّضة للسعوديين ولا رسم إضافي على الأجانب عند الشراء.
من يلزمه النظام: البائع
الضريبة نظامًا التزام البائع. فالبائع هو المتصرف، وهو من تنظر إليه الهيئة. وقد ينص عقد البيع على أن المشتري يتحمّل الضريبة، لكن هذا النص ينقل المال بين الطرفين ولا ينقل الالتزام. وإن لم تُسدَّد الضريبة لم يتم نقل الملكية. لذا حين تقرأ العقد اقرأ بند الضريبة بوصفه جزءًا من الثمن، لأنه كذلك فعلًا.
من يدفع عمليًا: أنت في الغالب
عمليًا تُسعَّر الـ 5% عادة ضمن الصفقة. فالبائع إما يسعّر عقاره بما يبقيه سليمًا بعد الضريبة، وإما يصرّح بأن المشتري يغطّيها. وفي الحالتين يدفعها المشتري عند التسوية. فاحسبها من تكاليفك منذ أول محادثة، واسأل قبل التوقيع كيف وزّعها العقد. ومشتريان للشقة نفسها، أحدهما سعودي والآخر أجنبي، يواجهان الـ 5% ذاتها. أما الرسم الخاص بالمالك الأجنبي فيأتي لاحقًا عند البيع: رسم تصرف 2%، وله تغطية مستقلة.
متى تستحق، وكيف تُسوَّى
تستحق الضريبة عند نقل الملكية نفسه. وتُحصَّل عبر المسار الرسمي للتسوية لدى التسجيل، فلا دفعة منفصلة تُرتَّب، ولا خطة أقساط، ولا تأجيل. وتجري التسوية عبر القنوات الإلكترونية الرسمية، والتسجيل في السجل العقاري الرسمي شرط صحة للتملّك. والترتيب العملي بسيط: يُسدَّد الثمن والضريبة معًا، ثم يُسجَّل النقل.
ما الذي يُعفى
على مستوى الفئات، يُبقي النظام بعض التصرفات خارج الضريبة. فالإرث ليس تصرفًا خاضعًا لها، والنقل بحكم قضائي معفى بحسب اللائحة. وهذه الفئات ثابتة بنص النظام ولا تُفاوَض. ولا توجد حيلة تحوّل بيعًا خاضعًا للضريبة إلى نقل معفى. فاعتبر أي عرض يعدك بذلك وعدًا زائفًا، واحسب الـ 5% في كل شراء وبيع عاديين.
مثال محسوب، والخطوة الصائبة التالية
في شراء بقيمة 2 مليون ريال تبلغ الضريبة 100,000 ريال، يتحمّلها المشتري ضمن ثمن الصفقة في الحالة المعتادة. وبعد سنوات يبيع المالك نفسه بقيمة 2.4 مليون ريال. هنا يصبح هو المتصرف، فتبلغ الضريبة على البيع 120,000 ريال. الضريبة نفسها والنسبة نفسها، لكن على الجهة الأخرى من الطاولة. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. والخطوة الأولى الصائبة فحص الأهلية: سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، يجيب عنها محرّك قواعد حتمي مقابل المرسوم الملكي م/14 والنظام النافذ.
من يدفع ضريبة الـ 5%، المشتري أم البائع؟
البائع نظامًا، لأنه المتصرف في الصفقة. وعمليًا تُسعَّر الضريبة عادة ضمن الصفقة، فيدفعها المشتري عند التسوية. ويجوز للعقد أن يحمّل الكلفة على المشتري، لكنه لا ينقل الالتزام النظامي.
هل يدفع الأجنبي نسبة أعلى من السعودي؟
لا. تسري الـ 5% على الصفقة أيًّا كانت جنسية المشتري. والرسم الخاص بالمالك الأجنبي يأتي عند البيع: رسم تصرف 2% في المدن المحددة، وهو أداة مستقلة.
متى تستحق الضريبة تحديدًا؟
عند نقل الملكية. تُسوَّى عبر المسار الرسمي للتسوية لدى التسجيل، مع الثمن، ولا يكتمل النقل دونها. ولا سبيل إلى تأجيلها.
هل يُعفى أي تصرف من الـ 5%؟
نعم، على مستوى الفئات. الإرث خارج الضريبة، والنقل بحكم قضائي معفى. والفئات ثابتة بنص النظام؛ أما الشراء والبيع العاديان فخاضعان دائمًا بنسبة 5%.
هل يجوز أن يتقاسم المشتري والبائع الضريبة؟
يجوز لهما تقاسم الكلفة في العقد، وكثيرًا ما ينص البائع على أن المشتري يغطّي الـ 5% كاملة. أما ما لا يجوز تقاسمه فهو الالتزام النظامي، وهو ثابت على البائع بوصفه متصرفًا. اسأل قبل التوقيع.