ملكية · الأدلة
الرياض مقابل جدة: أيهما يدفع عائد إيجار أفضل
مُراجع مقابل السجل الرسمي · محدَّث 2026-08-02
يبلغ العائد السكني الإجمالي في الرياض 8.89% مقابل 7.89% في جدة، وفق بيانات مرخّصة للربع الأول 2026. ماذا تساوي الفجوة، وماذا يغيّر تجميد إيجارات الرياض.
الفجوة الرئيسية
تضع بيانات العوائد المرخّصة للربع الأول 2026 العائد السكني الإجمالي عند 8.89% في الرياض و7.89% في جدة، أي نقطة مئوية كاملة بينهما. ويقع رقما المدينتين داخل نطاق 7-9% الذي تنشره البيانات. والعائد الإجمالي هو إيجار العام مقيسًا بثمن الشراء، قبل أي تكلفة. فاقرأ الفجوة بوصفها نقطة بداية لا حكمًا: فالحي والمبنى ومزيج المستأجرين يحركون العقار المحدد فوق رقم مدينته أو تحته.
ماذا تساوي النقطة الواحدة بالريال
في عقار بقيمة مليون ريال، تساوي النقطة المئوية الواحدة من العائد الإجمالي 10,000 ريال من الإيجار في السنة، أي 50,000 ريال على خمس سنوات قبل التكاليف، إن ثبت الإيجار. أما التكاليف نفسها فهي ذاتها في المدينتين. فعند الشراء تسري ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. وعند البيع يدفع البائع الأجنبي رسم تصرف 2% في الرياض وجدة على السواء. فالجهة الضريبية لا ترجّح مدينة. الإيجار والسعر هما من يرجّح.
تجميد الرياض مقابل إيجارات جدة المفتوحة
رقم الرياض مشروط بما ليس على جدة. فبموجب الأمر الملكي الصادر في 25-09-2025، جُمّدت الإيجارات السكنية والتجارية داخل حدود مدينة الرياض خمس سنوات: فالإيجار الذي توقّعه هو الإيجار الذي تحتفظ به، والعقود تتجدد تلقائيًا، وكل عقد مسجل في السجل الرسمي للإيجارات. أما جدة فخارج التجميد، لذا يمكن لإيجاراتها أن تتحرك صعودًا أو هبوطًا. ففي الرياض تبني حسابك على خط دخل ثابت لا نمو فيه حتى يُرفع التجميد، وفي جدة تبنيه على خط مفتوح يحتمل النمو ويحتمل التراجع. فاختر شكل الدخل الذي تريد أن تحمله.
ماذا يشتري الريال في كل مدينة
تضع أبحاث السوق المرخّصة بدرجة تقرير للربع الثاني 2025 شقة الرياض عند 6,175 ريالًا للمتر المربع، بارتفاع 6.3% على أساس سنوي، مقابل شقة جدة عند 4,324. والفلل على النسق نفسه: 5,470 ريالًا للمتر المربع في الرياض مقابل 5,040 في جدة. فعائد الرياض الأعلى يقترن بسعر دخول أعلى، وهكذا تسعّر الأسواق الدخل. والسوق الأوسع يبرد: سجّل مؤشر أسعار المساكن الرسمي -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول 2026، فاعتبر صفوف الربع الثاني 2025 مستويات تُتحقق منها لا أسعارًا حية.
أي مدينة لأي مشترٍ
اختر الرياض إن أردت العائد الأعلى المنشور بشروطه: دخل مثبّت على إيجار اليوم، وسعر دخول يقوم بالعمل لأن الإيجار لا يمكن أن ينمو حتى يُرفع التجميد. واختر جدة إن قبلت العائد الأدنى المنشور مقابل خط إيجار مفتوح، عالمًا أن الانفتاح يعني الاتجاهين. وفي كلتا المدينتين يشتري المالك الأجنبي داخل المناطق المخصّصة البالغ عددها 100+، ويدفع ضريبة الشراء ذاتها ورسم الخروج ذاته، ويتحقق من القطعة على السجل الرسمي بالطريقة ذاتها. والمقارنة الصادقة تجري عقارًا بعقار: المال نفسه والتكاليف نفسها، وشكل مختلف للدخل.
الخطوة التالية الصائبة
بيانات العوائد لا تنفع إلا بعد أن يجوز لك الشراء. فتملّك الأجانب يجري عبر المرسوم الملكي م/14، الموقَّع في 14-07-2025 والنافذ منذ 22-01-2026، وقد صادق قرار مجلس الوزراء 43 الصادر في 23-06-2026 على المناطق. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. والخطوة الأولى الصائبة فحص الأهلية: سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، يجيب عنها محرّك قواعد حتمي مقابل النظام. اعرف فئتك أولًا، ثم قارن الرياض بجدة عقارًا بعقار، والقطعة مؤكدة على السجل الرسمي.
هل عائد الإيجار في الرياض أعلى منه في جدة؟
نعم بحسب بيانات العوائد المرخّصة للربع الأول 2026: 8.89% عائدًا سكنيًا إجماليًا في الرياض مقابل 7.89% في جدة، أي فجوة نقطة مئوية واحدة. وهذه أرقام إجمالية، فتحقق من العقار المحدد مقابل رقم مدينته قبل أن تعتمد على الفجوة.
هل يجعل تجميد إيجارات الرياض جدةَ شراءً أفضل؟
ليس بذاته. فالتجميد الممتد خمس سنوات يثبّت إيجارات الرياض عند مستوى اليوم داخل حدود المدينة، فيظل الدخل ثابتًا حتى يُرفع. أما إيجارات جدة فخارج التجميد ويمكن أن تتحرك صعودًا أو هبوطًا. والخيار بين خط دخل ثابت وخط مفتوح.
هل تختلف تكاليف الشراء بين الرياض وجدة؟
لا. فكلتا المدينتين تحمل ضريبة التصرفات العقارية 5% عند الشراء، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة، ورسم التصرف 2% على البائع الأجنبي عند الخروج. التكاليف لا تختار المدينة. الإيجار والسعر يختاران.
هل يجوز للأجنبي شراء عقار مؤجَّر في المدينتين؟
نعم. الرياض وجدة كلتاهما داخل المناطق المخصّصة البالغ عددها 100+ حيث يجوز للمشترين الأجانب التملّك، بموجب المرسوم الملكي م/14 وقرار مجلس الوزراء 43. وفئتك هي التي تحدد ما هو مفتوح لك، فأجرِ فحص الأهلية قبل أن تقارن العقارات.
هل تعني العوائد الأعلى أن الأسعار ترتفع؟
لا. سجّل مؤشر أسعار المساكن الرسمي -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول 2026: السوق يبرد. والعائد هو الإيجار مقيسًا بالسعر لا وعدًا بنمو السعر، والسوق البارد يعني أن سعر الخروج غير مضمون في أي من المدينتين.