ملكية · الأدلة
السعودية أم دبي: مقارنة صريحة للمشتري الأجنبي
مُراجع مقابل السجل الرسمي · محدَّث 2026-07-30
دبي مفتوحة أمام المشترين الأجانب منذ جيل، والسعودية فتحت سوقها في 2026 بموجب نظام قائم على مناطق مخصصة. مقارنة صريحة للقواعد والتكاليف وحال السوق.
نظامان وعمران مختلفان
فتحت دبي سوقها أمام التملك الحر للأجانب منذ جيل كامل، داخل مناطق محددة، مع سوق إعادة بيع راسخة وعملية شراء مألوفة. أما السعودية فجديدة على هذا. فالمرسوم الملكي م/14، الصادر في 14-07-2025 والنافذ منذ 22-01-2026، يجيز للفرد الأجنبي غير المقيم تملّك العقار داخل المناطق المخصّصة. واعتمد قرار مجلس الوزراء 43 في 23-06-2026 اللائحة التنفيذية وأقرّ وثيقة المناطق: أكثر من 100 منطقة في المدن الكبرى والمشاريع العملاقة. إحدى السوقين ناضجة ومسعّرة على ذلك، والأخرى في بدايتها، أوسع جغرافيًا، وما تزال تبني سجلّها من الصفقات.
ما تفرضه كل جهة من تكاليف
تكاليف الشراء في السعودية ثابتة بنظام وقائمتها قصيرة. عند الشراء تسري ضريبة التصرفات العقارية 5%، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. والوساطة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة قيمة مضافة 15% على العمولة، ولا تُستحق إلا إن وُكِّل وسيط. وعند البيع يدفع المالك الأجنبي ضريبة 5% بصفته منتقلًا منه، إضافة إلى رسم تصرف 2% في الرياض وجدة ومكة والمدينة فقط، وهو 0% فيما عداها وحدُّه الأعلى نظامًا 5%. أما دبي فتفرض جدول رسوم نقل وتسجيل خاصًا بها معلنًا لديها، ولا نعيد نشره هنا لأننا لا ننشر إلا الأرقام السعودية. والمقارنة الصائبة هي بالتكلفة الكلية: شراءً وحيازةً وبيعًا، من المصادر الرسمية لكل جهة، لا بسعر واحد بارز.
التملك والإقامة والمدينتان المقدستان
ربطت دبي منذ زمن بين العقار ومسارات الإقامة، حتى صار كثير من المشترين يعاملون الشراء والتأشيرة قرارًا واحدًا. أما نظام السعودية الجديد فلا يربط بينهما: التملك بموجب م/14 لا يمنح إقامة بذاته. والإقامة المميزة نظام مستقل بحقوقه الخاصة، والمقيم بإقامة عادية يجوز له أيضًا طلب الموافقة على تملّك مسكن واحد خارج المناطق. وأوضح فرق يقع في مكة والمدينة: التملك داخل مناطقهما المخصّصة مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية، ولا يوجد في دبي حكم مماثل. فيجوز للمشتري المسلم التملك مباشرة في المدينتين، مقيمًا كان أو غير مقيم، ولا يجوز لغير المسلم مهما بلغت ميزانيته.
السوق التي تدخلها
السوق تبرد لا تشتعل. سجّل مؤشر أسعار العقار السكني الرسمي في السعودية -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول 2026. والعوائد الإجمالية للسكن في الرياض وجدة في نطاق 7-9% تقريبًا بحسب بيانات عوائد مرخّصة للربع الأول 2026، وهو نطاق يُتحقق منه لكل عقار لا وعد. وفي الرياض جُمّدت الإيجارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني خمس سنوات، وهو ما يثبّت الدخل لا قيمة رأس المال. أما دورة دبي فأقدم وأغنى بالبيانات، وقد بردت ثم عادت فارتفعت أكثر من مرة؛ فاقرأ مؤشرها الحالي من مصادرها الرسمية لا من مواد التسويق. وفي السوقين معًا سعر الدخول هو الذي يصنع النتيجة، ولا تضمن أي منهما سعر الخروج.
ما الذي يميّز نظام المناطق حقًا
النظام السعودي خريطة لا شعار. المناطق ثابتة بقرار مجلس الوزراء، والسجل الرسمي يؤكد هل تقع قطعة بعينها داخل إحداها، والتسجيل في السجل العقاري شرط صحة للشراء لا إجراء لاحق. وقبل أن يشتري غير المقيم، ثلاثة متطلبات قائمة: هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية تُحصَل عبر سفارة سعودية، وحساب بنكي سعودي باسم المشتري، ورقم جوال سعودي باسمه. والإقراض البنكي مغلق بنيويًا أمام غير المقيمين، فالشراء في السعودية نقدي ابتداءً. عملية دبي أسرع إتمامًا، أما عملية السعودية فأحدث وأشد ضبطًا للهوية وأثبت ارتكازًا على السجل.
الخطوة التالية الصائبة
لسنا هنا لنبيعك أيًّا من السوقين. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. وإن كانت السعودية على قائمتك، فالخطوة الأولى الصائبة فحص الأهلية: سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، يجيب عنها محرّك قواعد حتمي مقابل النظام، مع الإحالة إلى المرسوم الملكي م/14 وقرار مجلس الوزراء 43. اعرف فئة مشتريك قبل أن تقارن سعرًا واحدًا.
هل يمنح شراء عقار في السعودية حق الإقامة؟
لا. التملك بموجب المرسوم الملكي م/14 لا يمنح إقامة بذاته. والإقامة المميزة نظام مستقل بحقوقه. أما دبي فلها مسارات إقامة خاصة بها مرتبطة بالعقار؛ فراجع قواعدها الرسمية الحالية.
هل تكاليف الشراء في السعودية أعلى من دبي؟
تكلفة الشراء في السعودية هي ضريبة التصرفات 5%، وهي نظامًا على البائع وتُسعَّر عادة ضمن الصفقة، إضافة إلى وساطة بحد أعلى 2.5% إن وكّلت وسيطًا. وتطبق دبي جدول رسوم خاصًا بها معلنًا لديها. قارن التكلفة الكلية من المصادر الرسمية لكل جهة؛ فنحن لا ننشر إلا الأرقام السعودية.
هل يمكن لغير المقيم الشراء في السوقين؟
نعم. دبي تتيح منذ زمن للأجنبي غير المقيم التملك الحر في مناطق محددة. والسعودية تتيح الآن للفرد الأجنبي غير المقيم التملك داخل أكثر من 100 منطقة مخصّصة، متى توفرت هوية رقمية وحساب بنكي سعودي ورقم جوال سعودي.
هل السوق السعودية تصعد كما صعدت دبي؟
لا. سجّل مؤشر أسعار العقار السكني الرسمي -3.6% على أساس سنوي في الربع الأول 2026. السوق تبرد، وهو ما يصب في صالح المشتري النقدي الصبور ويعني أن سعر الخروج غير مضمون.
هل يمكن للأجنبي التملك في مكة والمدينة كما يتملك في دبي؟
التملك داخل المناطق المخصّصة في مكة والمدينة مقصور على الأفراد المسلمين، مقيمين كانوا أو غير مقيمين، وعلى الشركات السعودية. ولا يوجد في دبي قيد مماثل. وهذا أوضح فرق بنيوي بين النظامين.