ملكية · الأدلة
السعودية أم تركيا: مقارنة صادقة للمشتري الأجنبي
مُراجع مقابل السجل الرسمي · محدَّث 2026-07-30
تركيا سوق ناضجة فتحت أبوابها للمشترين الأجانب منذ سنوات. والسعودية فتحت التملك داخل أكثر من 100 منطقة مخصّصة في 22-01-2026. وهذه مقارنة صادقة بينهما.
نظامان مختلفا العمر
فتحت تركيا باب التملك للأجانب منذ سنوات، في معظم أنحاء البلاد ولمعظم الجنسيات، مع استثناءات محددة كالمناطق العسكرية والأمنية. أما السعودية فبنت نموذجًا مختلفًا. فنظام تملّك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي م/14، دخل حيّز النفاذ في 22-01-2026. واعتمد قرار مجلس الوزراء 43 في 23-06-2026 اللائحة التنفيذية وأقرّ وثيقة المناطق المخصّصة. ويتملّك غير السعودي داخل المناطق المخصّصة التي يزيد عددها على 100، والخريطة جزء من الإذن: تحقق من القطعة عبر السجل الرسمي قبل تسعيرها. إذن تركيا واسع ومحدد بخطوط جغرافية عامة، وإذن السعودية على مستوى القطعة ومبني على فئة المشتري.
من يملك ماذا
في السعودية، الأهلية تتبع فئة المشتري. فالفرد الأجنبي غير المقيم يجوز له التملّك داخل المناطق المخصّصة. والمقيم من حملة الإقامة يجوز له أيضًا طلب الموافقة على مسكن واحد خارجها. وداخل المناطق المخصّصة في مكة المكرمة والمدينة المنورة، التملّك مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية، ويجوز لحاملي الإقامة المميزة بدلًا من ذلك حق انتفاع حتى 99 سنة. ولا تعرف تركيا استثناءً دينيًا، وتبيع لمعظم الجنسيات في معظم المناطق. والنتيجة العملية: المشتري المسلم يستطيع وزن عقار المدينتين المقدّستين ضمن مقارنة سعودية، أما غير المسلم فيقارن تركيا ببقية المناطق السعودية.
كم تكلف كل جهة
قائمة التكاليف السعودية الموثقة قصيرة. ضريبة التصرفات العقارية 5% من الثمن، وهي نظامًا على البائع وإن كانت تُسعَّر عادة ضمن الصفقة. والوساطة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة قيمة مضافة 15% على العمولة، ولا تُستحق إلا إن وُكِّل وسيط. وحين يبيع المالك غير السعودي، يسري رسم تصرف 2% في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، و0% في ما عداها، وبحد أعلى نظامي 5%. ولتركيا ضرائب نقل ورسوم تسجيل وأعراف عمولة خاصة بها. لا ننشر أرقامًا تركية موثقة، فلا نطبع رقمًا هنا. قدّر الجهة التركية من المصادر الرسمية التركية؛ فالمقارنة المبنية على كلفة جهة واحدة تخمين.
الإقامة والجنسية سؤالان منفصلان
تربط تركيا بين العقار وحقوق البقاء: فالشراء قد يدعم تصريح إقامة، وعند قيم أعلى مسارات الجنسية، بموجب قواعد تغيّرت مع الوقت. أما السعودية فتفصل بين المسارين. فشراء العقار لا يمنح إقامة، ولا تأتي إقامة مع الصك. والإقامة المميزة نظام مستقل برسومه وحقوقه. حدد ما تشتريه فعلًا. فإن كان الهدف تصريح إقامة أو جنسية ثانية عبر العقار، فالسوقان ليستا بديلًا إحداهما عن الأخرى. وإن كان الهدف الأصل نفسه، فقارن بين الأصول.
السوق، بصدق
السوق السعودية تبرد. فمؤشر أسعار المساكن الرسمي سجّل -3.6% سنة بسنة في الربع الأول من 2026. والعوائد الإجمالية للمساكن في نطاق 7-9% تقريبًا وفق بيانات عوائد مرخّصة للربع الأول من 2026: نطاق يُتحقق منه لكل أصل، لا وعد. وفي الرياض، إيجارات المساكن والمحال التجارية داخل النطاق العمراني مجمّدة خمس سنوات، فاحسب على الإيجار الذي توقّعه اليوم. ولا نملك أرقامًا تركية موثقة فلا نطبع شيئًا منها؛ اقرأ السوق التركية بالطريقة نفسها، من مؤشرها الرسمي وأسعار الصفقات الفعلية لا من الكتيّبات. ولا جهة من الجهتين هي الجواب. فالسوق الباردة تكافئ سعر دخول موثقًا وتضرّ بمطاردة الزخم، في أي جهة كانت.
ما يميّز النظام السعودي حقًا، والخطوة التالية
ثلاثة أمور تميّز النظام السعودي. أولها الحداثة: دخل النظام حيّز النفاذ في 2026، فإجراءاته جديدة والمشترون الأوائل يسعّرون ذلك. وثانيها السجل: السجل الرسمي، لا الكتيّب، هو من يقرر إن كانت القطعة متاحة. وثالثها الحتمية: الأهلية تتبع فئتك ويمكن التحقق منها مسبقًا. «ملكية» ليست البائع ولا الوسيط، ولا تأخذ عمولة. والخطوة الأولى الصائبة هي فحص الأهلية: سبعة أسئلة عن وضعك وعن العقار الذي تستهدفه، يجيب عنها محرّك قواعد حتمي مقابل النظام. أجرِه، ثم قارن الأصول في الجهتين بأرقام موثقة.
هل الشراء في تركيا أسهل من الشراء في السعودية؟
هو مختلف، لا أسهل. تركيا مفتوحة على اتساع لمعظم الجنسيات في معظم أنحاء البلاد. والسعودية تفتح التملك داخل أكثر من 100 منطقة مخصّصة، والأهلية تُحدد بفئة المشتري وتُتحقق القطعة عبر السجل الرسمي. وفي السوقين معًا، العمل الحقيقي هو التحقق: من القطعة والبائع والتكاليف.
هل يمنحني شراء عقار في السعودية إقامة؟
لا. الملكية والإقامة مساران منفصلان. والإقامة المميزة نظام مستقل بحقوقه ورسومه. أما تركيا فلديها مسارات إقامة وجنسية مرتبطة بالعقار. فإن كانت الإقامة هي الهدف، فالسوقان تجيبان عن سؤالين مختلفين.
أي الجهتين أرخص شراءً؟
في الجهة السعودية، البنود الموثقة هي ضريبة التصرفات 5%، والوساطة بحد أعلى 2.5% مع ضريبة القيمة المضافة على العمولة، ورسم تصرف 2% عند البيع في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة. ولا ننشر أرقام تكاليف تركية موثقة، فلا توجد مقارنة صادقة بالإجمال هنا. قدّر الجهة التركية من المصادر الرسمية ثم قارن.
هل يمكن لغير المسلم الشراء في مكة أو المدينة؟
لا. التملّك داخل المناطق المخصّصة في مكة المكرمة والمدينة المنورة مقصور على الأفراد المسلمين والشركات السعودية. وليس لتركيا استثناء مماثل. وغير المسلمين يقارنون تركيا ببقية المناطق السعودية.