MULKIYA · GUIDES
Acheter un bien immobilier en Arabie saoudite en tant que société étrangère
Une société étrangère peut posséder dans les 100+ zones désignées après enregistrement auprès du ministère de l'Investissement. Les villes saintes restent fermées.
La catégorie des acheteurs sociétés
La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens, promulguée par le décret royal M/14 du 14 juillet 2025 et en vigueur depuis le 22 janvier 2026, donne à la société étrangère sa propre catégorie d'acheteur. La décision 43 du Conseil des ministres du 23 juin 2026 a approuvé le règlement d'application et entériné le document sur les zones désignées ; à partir de cette date, une société peut finaliser un achat dans l'une des plus de 100 zones désignées. En dehors des zones, une société étrangère ne possède rien. L'inscription au registre immobilier officiel est une condition de validité de l'acquisition, pas une formalité ultérieure.
L'enregistrement avant l'achat
La voie société est conditionnelle, pas automatique. Avant d'acheter, la société doit s'enregistrer auprès du ministère de l'Investissement via la plateforme Invest Saudi et obtenir un numéro unifié. Elle doit déclarer ses propriétaires, nommer un représentant titulaire d'une pièce d'identité saoudienne et détenir un compte bancaire saoudien à son nom. L'obligation se poursuit après l'enregistrement : le ministère doit être avisé lorsque la propriété de la société change de mains au-delà du seuil fixé. Rien de tout cela n'est une formalité ; les zones ne s'ouvrent à la société qu'une fois le dossier complet.
La Mecque et Médine sont fermées aux sociétés
La règle des villes saintes n'admet aucune voie société. Les sociétés ne peuvent rien posséder dans les zones désignées de La Mecque et de Médine, quelle que soit leur structure de propriété. Un actionnaire musulman ne change pas la réponse, car le droit des villes saintes appartient aux personnes musulmanes, non aux véhicules qu'elles contrôlent. Si les propriétaires sont des personnes musulmanes, la structure honnête est un achat personnel selon les règles des particuliers, pas un véhicule société.
Les coûts, et le marché dans lequel vous achetez
La structure de coûts est celle que paient les particuliers. La taxe sur les transactions immobilières s'élève à 5% du prix ; elle incombe légalement au vendeur et est généralement intégrée au prix de la transaction. Le courtage est plafonné à 2.5%, plus la TVA sur la commission, et n'est dû que si un courtier intervient. Lorsque la société revend, des frais de cession de 2% s'appliquent uniquement à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine. Écrivez vos calculs sur un marché qui refroidit : l'indice officiel des prix résidentiels a enregistré -3.6% sur un an au premier trimestre 2026. Les rendements bruts à Riyad et Djeddah se situent dans une fourchette d'environ 7-9%, selon des données de rendement sous licence, et les loyers de Riyad, résidentiels comme commerciaux, sont gelés pour cinq ans par un arrêté royal du 25 septembre 2025.
Société ou particulier : une comparaison honnête
La structure société vaut son coût lorsque l'acheteur est une entreprise en activité, une coentreprise ou un family office qui a besoin de gouvernance autour de l'actif. Pour un seul logement ou une seule unité locative, la voie particulier est plus courte : trois conditions préalables au titre de l'article 2 du règlement d'application et aucun dossier ministériel. Le crédit bancaire est aujourd'hui structurellement fermé aux non-résidents, donc dans les deux cas l'achat se fait au comptant. Choisissez le véhicule pour des raisons de gouvernance, pas parce qu'une voie semble plus facile ; les deux aboutissent au même registre.
La première étape honnête
Mulkiya n'est ni le vendeur ni le courtier, et ne perçoit ni commission ni commission de succès. Son test d'éligibilité pose sept questions sur votre statut et le bien visé, et un moteur de règles déterministe répond selon la loi, avec références. Pour une société, la réponse détaille la voie d'enregistrement et les zones qu'elle ouvre ; pour les propriétaires derrière la société, elle montre ce que les catégories de particuliers autorisent. Lancez le test avant de chiffrer le moindre actif.
Une société étrangère peut-elle acheter partout en Arabie saoudite ?
Non. Une société étrangère ne peut posséder qu'à l'intérieur des plus de 100 zones désignées, et seulement après s'être enregistrée auprès du ministère de l'Investissement, avoir déclaré ses propriétaires et nommé un représentant titulaire d'une pièce d'identité saoudienne. En dehors des zones, elle ne possède rien.
Une société peut-elle acheter à La Mecque ou à Médine ?
Non. Les sociétés ne peuvent rien posséder dans les zones désignées des villes saintes, quelle que soit leur propriété. La propriété directe y appartient aux personnes musulmanes et aux sociétés saoudiennes. Une société étrangère à actionnaires musulmans reste exclue.
Une société paie-t-elle plus de taxes qu'un acheteur particulier ?
Non. La taxe de 5% s'applique à la transaction quel que soit l'acheteur, et elle incombe légalement au vendeur. Les frais de cession de 2% à la revente s'appliquent à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine, pour un vendeur société comme particulier.
Une société étrangère peut-elle obtenir un crédit immobilier saoudien ?
Pas aujourd'hui. Le crédit bancaire saoudien est structurellement fermé aux non-résidents. Les acheteurs sociétés doivent prévoir un achat au comptant, via le compte saoudien de la société que la voie d'enregistrement exige déjà.
La société est-elle un moyen de contourner les conditions des particuliers ?
Non. La voie société a son propre dossier : enregistrement auprès du ministère de l'Investissement, déclaration des propriétaires, représentant titulaire d'une pièce d'identité saoudienne et compte bancaire au nom de la société. C'est un choix de gouvernance, pas un raccourci.