MULKIYA · GUIDES
Acheter un bien immobilier en Arabie saoudite en tant que citoyen américain
Vérifié sur le registre officiel · Mis à jour 2026-07-30
Un citoyen américain non résident peut acheter un bien saoudien dans plus de 100 zones désignées ; les musulmans peuvent aussi posséder directement à La Mecque et Médine.
Votre catégorie d'acheteur
Un citoyen américain vivant aux États-Unis achète en tant que particulier étranger non résident, la même catégorie que la plupart des nationalités hors CCG. Un Américain vivant dans un pays tiers sans résidence saoudienne achète dans la même catégorie ; la loi regarde la résidence, pas le passeport. En vertu du décret royal M/14, en vigueur depuis le 22 janvier 2026, cette catégorie peut posséder un bien à l'intérieur des zones désignées. La décision 43 du Conseil des ministres du 23 juin 2026 a approuvé le règlement d'application et entériné le document sur les zones désignées, soit plus de 100 zones dans tout le royaume. L'inscription de l'achat au registre immobilier officiel est une condition de validité, et non une formalité après coup.
La Mecque et Médine : qui peut posséder
La propriété directe à l'intérieur des zones désignées des villes saintes est réservée aux personnes musulmanes, qu'elles vivent en Arabie saoudite ou non, partout dans le monde. Un acheteur américain musulman peut donc y posséder directement, comme un particulier saoudien. Un acheteur américain non musulman ne le peut pas, quels que soient sa fortune ou son statut de résidence. Les sociétés étrangères sont totalement exclues des deux villes. Les titulaires de la résidence Premium relèvent d'une règle différente dans les deux villes : un usufruit pouvant aller jusqu'à 99 ans au lieu de la propriété.
Les trois conditions préalables
L'article 2 du règlement d'application fixe trois conditions préalables pour un particulier non résident. Premièrement, une identité numérique délivrée ou approuvée par le ministère de l'Intérieur, que les non-résidents obtiennent auprès d'une ambassade saoudienne ; pour les Américains, l'ambassade à Washington ou l'un des consulats saoudiens aux États-Unis. Deuxièmement, un compte bancaire saoudien à votre nom. En tant que personne américaine, attendez-vous à des questions supplémentaires d'auto-certification fiscale à l'ouverture du compte, car les banques saoudiennes documentent les titulaires de comptes américains dans le cadre de leurs obligations internationales de déclaration. Troisièmement, un numéro de mobile saoudien à votre nom, lié à l'identité numérique. Les mécanismes à distance pour le compte et le numéro évoluent encore ; commencez donc tôt l'étape de l'identité.
Le comptant d'abord, et les coûts réels
Le crédit bancaire saoudien est aujourd'hui structurellement fermé aux non-résidents ; aucun champ d'identité n'existe pour eux dans le processus de prêt, et les banques américaines prêtent rarement contre un bien à l'étranger. L'acheteur américain achète au comptant. À l'achat, la taxe sur les transactions immobilières s'élève à 5% du prix ; elle incombe légalement au vendeur, mais elle est généralement intégrée au prix de la transaction. Le courtage est plafonné à 2.5%, plus la TVA sur la commission, et n'est dû que si un courtier intervient. À la revente, des frais de cession de 2% s'appliquent à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine, et 0% ailleurs. Une note propre aux Américains : les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, donc les loyers saoudiens et tout gain à la revente sont en général également déclarables aux États-Unis. Planifiez la structure de détention avec un conseiller fiscal transfrontalier avant d'acheter.
Le marché dans lequel vous entrez
Entrez les yeux ouverts : c'est un marché qui se refroidit, pas un marché en flèche. L'indice officiel des prix résidentiels a reculé de 3.6% sur un an au premier trimestre 2026. Les marchés qui se refroidissent favorisent les acheteurs au comptant patients, qui vérifient la parcelle et le promoteur au lieu de courir après la dynamique. Les rendements locatifs bruts se situent autour de 7-9% selon des données de rendement sous licence, une fourchette et non une promesse. Les loyers à l'intérieur des limites urbaines de Riyad sont gelés pour cinq ans, ce qui compte si vous achetez pour le rendement. Confirmez toute parcelle précise sur le registre officiel saoudien des zones désignées avant de l'évaluer.
La prochaine étape honnête
L'éligibilité est décidée par la loi, pas par l'avis d'un agent. Le moteur de règles de Mulkiya est déterministe et cite la loi qu'il applique. Mulkiya n'est ni le vendeur ni le courtier, ne perçoit ni commission ni commission de succès, et les offres que vous voyez viennent directement du promoteur. Des partenaires saoudiens agréés exécutent les actes réglementés. La prochaine étape est le test d'éligibilité en sept questions : répondez à sept questions et voyez, avec renvoi à la loi, dans quelle catégorie d'acheteur vous entrez et quelles zones cela vous ouvre.
Un citoyen américain peut-il acheter un bien à La Mecque ou à Médine ?
Seulement si l'acheteur est musulman. Les personnes musulmanes, de partout dans le monde, résidentes ou non en Arabie saoudite, peuvent posséder directement un bien dans les zones désignées des villes saintes. Les acheteurs non musulmans ne peuvent rien posséder à La Mecque ou à Médine, et les sociétés étrangères sont exclues des deux villes. Les titulaires de la résidence Premium peuvent en revanche bénéficier d'un usufruit pouvant aller jusqu'à 99 ans.
Ai-je besoin de la résidence Premium pour acheter en Arabie saoudite ?
Non. La résidence Premium est un régime distinct avec ses propres droits, dont un usufruit pouvant aller jusqu'à 99 ans à La Mecque et à Médine. Un acheteur américain non résident emprunte la voie des zones désignées en vertu du décret royal M/14 et des règlements de 2026, et n'a pas besoin de la résidence Premium pour posséder dans une zone.
Un Américain non résident peut-il obtenir un crédit immobilier saoudien ?
Non. Les systèmes de prêt saoudiens n'ont pas de champ d'identité pour les non-résidents ; le financement bancaire est donc structurellement fermé aujourd'hui. Les banques américaines prêtent aussi rarement contre un bien à l'étranger. Le comptant est le bon plan.
Un achat saoudien change-t-il ma situation fiscale américaine ?
Les règles saoudiennes ne suppriment pas vos déclarations américaines. Les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux ; les loyers saoudiens et les gains à la revente sont en général également déclarables aux États-Unis. Ceci n'est pas un conseil fiscal ; présentez la structure à un conseiller fiscal transfrontalier avant de vous engager.