MULKIYA · GUIDES
Acheter un bien à Médine : le guide de la ville pour les acheteurs musulmans
Vérifié sur le registre officiel · Mis à jour 2026-08-02
Les zones désignées de Médine sont ouvertes aux musulmans du monde entier et fermées aux sociétés comme aux acheteurs non musulmans. Règles, coûts et parcours.
La ville, et qui peut y posséder
Médine est la deuxième ville sainte de l'islam, et pour un acheteur étranger, la règle de propriété est personnelle. La propriété dans les zones désignées de la ville est réservée aux personnes musulmanes et aux sociétés saoudiennes. Pour une personne musulmane, cela signifie une propriété directe, inscrite à votre nom, que vous viviez en Arabie saoudite ou partout ailleurs dans le monde. C'est un titre de propriété, non une part de fonds ni une multipropriété. Les étrangers non musulmans ne peuvent pas posséder dans cette ville, et les sociétés étrangères non plus, quelles que soient les convictions de leurs actionnaires. Cette règle provient de la déclaration du régulateur sur la nouvelle loi, et elle est constante depuis l'entrée en vigueur de celle-ci.
La loi et les zones
La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens, décret royal M/14, est en vigueur depuis le 22-01-2026. La décision 43 du Conseil des ministres du 23-06-2026 a ensuite approuvé le règlement d'application et entériné le document sur les zones géographiques, ce qui a rendu l'achat concrètement possible. Il existe désormais plus de 100 zones désignées dans tout le Royaume, dont des zones de Médine réservées aux acheteurs musulmans. Les noms de zones circulent dans les documents marketing avant que quiconque vérifie une limite ; confirmez donc la parcelle elle-même auprès du registre saoudien officiel des zones désignées, sur le portail Saudi Properties de la REGA. Le registre immobilier officiel détient plus de 4,000,000 titres de propriété, et une parcelle est soit dans la zone, soit en dehors.
Ce que coûtent l'achat et la revente
L'achat est assorti d'une taxe de 5% sur les transactions immobilières. Légalement, elle incombe au vendeur ; en pratique, elle est généralement intégrée au prix de la transaction, alors lisez le contrat et demandez avant de signer. Si vous faites appel à un courtier, la commission est plafonnée à 2.5%, plus la TVA de 15% sur la commission elle-même. Lors de la revente ultérieure, c'est vous le cédant, et les 5% sur la vente sont légalement les vôtres. Médine fait aussi partie des quatre villes, avec Riyad, Djeddah et La Mecque, où un vendeur étranger paie des frais de cession de 2% à la sortie. En dehors de ces quatre villes, ces frais sont de 0%. Comptez ces deux lignes dès le jour de l'achat, pas du jour de la vente.
Acheter depuis l'étranger, étape par étape
Avant d'acquérir, un non-résident a besoin de trois choses selon l'article 2 du règlement d'application : une identité numérique délivrée par l'intermédiaire d'une ambassade saoudienne, un compte bancaire saoudien à son nom et un numéro de mobile saoudien lié à cette identité. Le crédit bancaire est aujourd'hui structurellement fermé aux non-résidents ; un achat à Médine depuis l'étranger est donc un achat au comptant. Au règlement, le prix et la taxe transitent par des canaux électroniques officiels, et l'inscription au registre immobilier officiel est la condition de validité de l'achat, non une formalité après coup.
Le marché aujourd'hui, dit simplement
L'indice officiel des prix résidentiels a évolué de -3.6% sur un an au premier trimestre 2026 ; lisez donc Médine comme un marché qui se refroidit, pas qui monte. Cela joue dans les deux sens : les vendeurs n'ont pas le rapport de force que le récit de la ville sainte laisse entendre, et un acheteur prudent a du temps. Évaluez le bien, pas le récit qui l'entoure. Gardez la taxe de 5% à l'achat et les frais de 2% à la sortie dans chaque calcul de rendement, et vérifiez à combien des logements comparables se sont réellement vendus avant d'offrir.
La prochaine étape honnête
L'éligibilité à Médine repose sur une question qui s'ajoute à la série habituelle : l'acheteur est-il une personne musulmane. Le contrôle d'éligibilité de Mulkiya pose sept questions sur votre statut et le bien visé, et un moteur de règles déterministe y répond au regard du décret royal M/14 et du règlement en vigueur, avec des références. Mulkiya n'est ni le vendeur ni le courtier et ne perçoit aucune commission. Des partenaires saoudiens agréés exécutent les étapes réglementées. Lancez le contrôle avant d'évaluer la moindre parcelle dans la ville.
Un musulman qui n'a jamais vécu en Arabie saoudite peut-il acheter à Médine ?
Oui. Les personnes musulmanes peuvent posséder directement dans les zones désignées de Médine, qu'elles résident ou non dans le Royaume. L'achat exige toujours les conditions préalables habituelles : une identité numérique, un compte bancaire saoudien et un numéro de mobile saoudien.
Un étranger non musulman peut-il acheter un bien à Médine ?
Non. La propriété dans les zones désignées de La Mecque et de Médine est réservée aux personnes musulmanes et aux sociétés saoudiennes. Un acheteur non musulman titulaire de la résidence Premium peut en revanche détenir un usufruit pouvant aller jusqu'à 99 ans.
Une société étrangère peut-elle acheter à Médine ?
Non. Les sociétés étrangères sont entièrement exclues de La Mecque et de Médine, à l'intérieur comme à l'extérieur des zones désignées. Le droit attaché aux villes saintes revient aux seules personnes musulmanes.
Y a-t-il des frais supplémentaires lorsque je revends à Médine ?
Oui. À la revente, vous payez la taxe de 5% en qualité de cédant, plus des frais de cession de 2% qui s'appliquent uniquement à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine. En dehors de ces quatre villes, les frais de cession sont de 0%.
Puis-je financer l'achat par un crédit bancaire saoudien depuis l'étranger ?
Non. Le crédit bancaire est aujourd'hui structurellement fermé aux non-résidents ; un achat à Médine depuis l'étranger est donc un achat au comptant. Prévoyez le prix total, la taxe de 5% et les frais de transaction en fonds propres.