MULKIYA · GUIDES
Le projet de la mer Rouge et la propriété littorale pour les acheteurs étrangers
Le projet de la mer Rouge installe des logements sur la côte nord-ouest saoudienne. La propriété étrangère y suit les règles des zones désignées ; le registre décide.
Ce qu'est le projet
Le projet de la mer Rouge est un giga-projet situé sur la côte nord-ouest de l'Arabie saoudite, développé par une société du Public Investment Fund. Les documents publiés par le projet décrivent une destination littorale : des complexes hôteliers sur des îles et le long du rivage continental, un aéroport dédié, et des logements proposés à la vente à côté des complexes. Cet article décrit, il ne vend pas. Il n'imprime ni nombre d'unités, ni objectifs de visiteurs, ni dates d'achèvement, car rien de tout cela ne fonde une décision d'achat. Ce dont un acheteur étranger a besoin, c'est du cadre juridique, et ce cadre est le régime des zones désignées.
Ce qu'un acheteur étranger peut y posséder
La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens, décret royal M/14, en vigueur depuis le 22-01-2026, permet à un particulier étranger non résident de posséder à l'intérieur des zones désignées. La décision 43 du Conseil des ministres du 23-06-2026 a entériné les zones, plus de 100 à travers le Royaume. Le registre qui accompagne la décision classe la mer Rouge parmi les destinations désignées situées en dehors des quatre grandes villes, aux côtés d'AlUla, de NEOM et d'AMAALA. La propriété étrangère à l'intérieur du projet suit donc les règles des zones désignées, et l'acheteur confirme la parcelle précise sur le registre officiel avant de payer quoi que ce soit. L'inscription au registre immobilier officiel est une condition de validité de toute acquisition étrangère, pas une formalité ultérieure.
Les conditions préalables, et la réalité du comptant
Trois conditions préalables se dressent devant l'acheteur non résident : une identité numérique approuvée par le ministère de l'Intérieur, obtenue auprès d'une ambassade saoudienne ; un compte bancaire saoudien au nom de l'acheteur ; et un numéro de mobile saoudien lié à cette identité. Le crédit bancaire est aujourd'hui structurellement fermé aux non-résidents : le système de prêt n'a pas de champ d'identité pour eux. Prévoyez un achat au comptant. Lorsqu'un promoteur propose des échéances échelonnées sur un logement, traitez ce plan comme un calendrier de paiement, pas comme un crédit. L'argent dont vous aurez besoin à une étape ultérieure doit déjà être liquide au moment de signer.
Les coûts à l'achat et à la revente
La taxe sur les transactions immobilières de 5% s'applique au prix ; elle incombe légalement au vendeur et est généralement intégrée à la transaction. Le courtage est plafonné à 2.5%, plus la TVA sur la commission, et n'est dû que si un courtier intervient. À la revente, les frais de cession de 2% pour les vendeurs non saoudiens ne s'appliquent qu'à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine. La côte de la mer Rouge se situe en dehors de ces quatre villes, donc les frais de cession y sont de 0%. La taxe de 5% s'applique néanmoins à la revente, le vendeur étant le cédant.
Le marché, et la prochaine étape honnête
Le marché au sens large se refroidit : l'indice officiel des prix résidentiels a enregistré -3.6% sur un an au premier trimestre 2026. L'immobilier de villégiature littoral ajoute sa propre prudence : la demande est saisonnière, et aucune série de rendements sous licence ne couvre le projet, donc bâtissez vos calculs sur des contrats signés et des loyers confirmés, pas sur des projections. Mulkiya n'est ni le vendeur ni le courtier, et ne perçoit aucune commission. La première étape honnête est le test d'éligibilité : sept questions sur votre statut et le bien visé, auxquelles répond un moteur de règles déterministe appliquant la loi.
Un étranger peut-il posséder un bien à l'intérieur du projet de la mer Rouge ?
Oui, lorsque la parcelle se situe à l'intérieur d'une zone désignée. Le registre entériné avec la décision 43 du Conseil des ministres classe la mer Rouge parmi les destinations désignées situées en dehors des quatre grandes villes. Confirmez la parcelle précise sur le registre officiel ; c'est l'inscription qui rend une acquisition étrangère valide.
Dois-je payer les frais de cession de 2% lorsque je revends un bien de la mer Rouge ?
Non. Les frais de 2% pour les vendeurs non saoudiens ne s'appliquent qu'à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine. La côte de la mer Rouge se situe en dehors de ces villes, donc les frais y sont de 0%. La taxe de 5% s'applique néanmoins à la revente.
Puis-je obtenir un crédit immobilier saoudien pour un logement de la mer Rouge ?
Pas en tant que non-résident aujourd'hui. Le crédit bancaire saoudien est structurellement fermé aux non-résidents, donc les acheteurs étrangers achètent au comptant. Le plan d'échéances d'un promoteur est un calendrier de paiement, pas un crédit.
Dois-je vivre en Arabie saoudite pour acheter sur la côte ?
Non. Un particulier étranger non résident peut posséder à l'intérieur des zones désignées dès lors que trois conditions préalables sont remplies : une identité numérique, un compte bancaire saoudien et un numéro de mobile saoudien. La résidence n'est pas exigée à l'intérieur des zones.