MULKIYA · GUIDES
Riyad contre Djeddah : quelle ville paie le meilleur rendement locatif
Vérifié sur le registre officiel · Mis à jour 2026-08-02
Rendement brut de 8.89% à Riyad contre 7.89% à Djeddah, données sous licence du premier trimestre 2026. Ce que vaut l'écart, et ce que change le gel des loyers.
L'écart en chiffres
Les données de rendement sous licence du premier trimestre 2026 placent le rendement locatif brut résidentiel à 8.89% à Riyad et à 7.89% à Djeddah, soit un point de pourcentage plein entre les deux. Les chiffres des deux villes se situent à l'intérieur de la fourchette de 7-9% publiée par ces données. Brut signifie le loyer d'une année mesuré par rapport au prix d'achat, avant tout coût. Lisez l'écart comme une position de départ, non comme un verdict : le quartier, l'immeuble et la composition des locataires placent un bien donné au-dessus ou au-dessous du chiffre de sa ville.
Ce que vaut un point en riyals
Sur un bien de 1,000,000 SAR, un point de pourcentage de rendement brut représente 10,000 SAR de loyer par an, soit 50,000 SAR sur cinq ans avant coûts, si le loyer tient. Les coûts eux-mêmes sont identiques dans les deux villes. À l'achat, la taxe sur les transactions immobilières de 5% s'applique ; elle incombe légalement au vendeur et est généralement intégrée au prix de la transaction. À la revente, un vendeur étranger paie des frais de cession de 2% à Riyad comme à Djeddah. Le côté fiscal ne désigne pas de gagnant. Le loyer et le prix le font.
Le gel de Riyad face aux loyers libres de Djeddah
Le chiffre de Riyad s'accompagne d'une condition que Djeddah n'a pas. Par ordre royal du 25-09-2025, les loyers résidentiels et commerciaux dans les limites urbaines de Riyad sont gelés pour cinq ans : le loyer que vous signez est le loyer que vous conservez, les baux se renouvellent automatiquement et chaque bail figure au registre locatif officiel. Djeddah reste en dehors du gel, donc ses loyers peuvent encore bouger, à la hausse comme à la baisse. À Riyad, vous souscrivez une ligne de revenu fixe, sans croissance jusqu'à la levée du gel. À Djeddah, vous souscrivez une ligne ouverte, où la hausse est possible et la baisse aussi. Choisissez la forme de revenu que vous voulez porter.
Ce que le riyal achète dans chaque ville
Une étude de marché sous licence de niveau rapport, pour le deuxième trimestre 2025, place un appartement de Riyad à 6,175 SAR le mètre carré, en hausse de 6.3% en glissement annuel, contre 4,324 SAR pour un appartement de Djeddah. Les villas se lisent de la même façon : 5,470 SAR le mètre carré à Riyad contre 5,040 à Djeddah. Le rendement plus élevé de Riyad s'accompagne d'un prix d'entrée plus élevé ; c'est ainsi que les marchés tarifent le revenu. Le marché au sens large se refroidit : l'indice officiel des prix résidentiels a affiché -3.6% en glissement annuel au premier trimestre 2026. Traitez donc les lignes du deuxième trimestre 2025 comme des niveaux à vérifier, non comme des cotations en direct.
Quelle ville, pour quel acheteur
Choisissez Riyad si vous voulez le rendement affiché le plus élevé à ses conditions : un revenu fixé au loyer d'aujourd'hui, et un prix d'entrée qui fait tout le travail puisque le loyer ne peut pas croître avant la levée du gel. Choisissez Djeddah si vous acceptez le rendement affiché le plus bas contre une ligne de loyer ouverte, en sachant qu'ouvert signifie les deux sens. Dans les deux villes, un propriétaire étranger achète à l'intérieur des 100+ zones désignées, paie la même taxe à l'achat et les mêmes frais à la sortie, et confirme la parcelle au registre officiel de la même manière. La comparaison honnête se mène bien par bien : le même argent, les mêmes coûts, une forme de revenu différente.
La prochaine étape honnête
Les données de rendement ne comptent qu'une fois que vous pouvez acheter. La propriété étrangère passe par le décret royal M/14, signé le 14-07-2025 et en vigueur le 22-01-2026, et la décision 43 du Conseil des ministres du 23-06-2026 a entériné les zones. Mulkiya n'est ni le vendeur ni le courtier et ne perçoit aucune commission. La première étape honnête est le contrôle d'éligibilité : sept questions sur votre statut et le bien visé, auxquelles répond un moteur de règles déterministe appliquant la loi. Connaissez d'abord votre catégorie, puis comparez Riyad à Djeddah bien par bien, la parcelle confirmée au registre officiel.
Le rendement locatif de Riyad est-il supérieur à celui de Djeddah ?
Oui, selon les données de rendement sous licence du premier trimestre 2026 : 8.89% de rendement brut résidentiel à Riyad contre 7.89% à Djeddah, soit un écart d'un point de pourcentage. Ce sont des chiffres bruts ; vérifiez le bien précis par rapport au chiffre de sa ville avant de vous fier à l'écart.
Le gel des loyers de Riyad fait-il de Djeddah le meilleur achat ?
Pas à lui seul. Le gel de cinq ans fixe les loyers de Riyad au niveau d'aujourd'hui dans les limites urbaines ; le revenu y reste donc fixe jusqu'à sa levée. Les loyers de Djeddah sont en dehors du gel et peuvent encore bouger, à la hausse comme à la baisse. Le choix se joue entre une ligne de revenu fixe et une ligne ouverte.
Les coûts d'achat diffèrent-ils entre Riyad et Djeddah ?
Non. Les deux villes portent la taxe de 5% sur les transactions immobilières à l'achat, légalement à la charge du vendeur et généralement intégrée au prix, ainsi que les frais de cession de 2% pour un vendeur étranger à la sortie. Les coûts ne choisissent pas la ville. Le loyer et le prix la choisissent.
Un étranger peut-il acheter un bien locatif dans les deux villes ?
Oui. Riyad et Djeddah se trouvent toutes deux à l'intérieur des 100+ zones désignées où les acheteurs étrangers peuvent posséder, sous le décret royal M/14 et la décision 43 du Conseil des ministres. Votre catégorie d'acheteur décide de ce qui vous est ouvert ; lancez donc le contrôle d'éligibilité avant de comparer les biens.
Des rendements plus élevés signifient-ils que les prix montent ?
Non. L'indice officiel des prix résidentiels a affiché -3.6% en glissement annuel au premier trimestre 2026 : le marché se refroidit. Le rendement est le loyer mesuré par rapport au prix, pas une promesse de hausse des prix, et un marché qui se refroidit signifie que le prix de sortie n'est garanti dans aucune des deux villes.