MULKIYA · GUIDES
Sedra, Riyad : qui peut devenir propriétaire dans la communauté phare de ROSHN
Vérifié sur le registre officiel · Mis à jour 2026-07-30
Sedra est la communauté résidentielle de ROSHN au nord de Riyad, une zone désignée ouverte à toutes les catégories d'acheteurs étrangers ; les sociétés passent par MISA.
Ce qu'est Sedra, et où elle se situe
Sedra, سدرة en arabe, est une communauté résidentielle planifiée au nord de Riyad, développée par ROSHN : logements, écoles, mosquées et commerces dans un même quartier planifié. Pour un acheteur étranger, la catégorie qui compte est juridique, pas architecturale. Sedra est une entrée nommée du registre des zones désignées entériné par la décision 43 du Conseil des ministres du 23-06-2026, en vertu de la loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens, décret royal M/14, en vigueur depuis le 22-01-2026. C'est l'une des plus de 100 zones désignées du royaume. À l'intérieur de la limite du registre, un étranger peut posséder. En dehors de toute zone désignée, un étranger non résident ne le peut pas.
Qui peut posséder à Sedra
Le registre répond par catégorie d'acheteur, et pour Sedra la réponse est ouverte pour toutes les catégories de particuliers. Un particulier étranger non résident peut posséder ici. Un résident étranger titulaire d'une iqama peut posséder ici, et peut aussi demander l'autorisation de posséder un logement en dehors des zones. Un titulaire de la résidence Premium peut posséder ici en vertu de son propre régime. Un ressortissant du CCG peut posséder ici, globalement comme un Saoudien, en vertu du statut de propriété du CCG qui demeure aux côtés de M/14. Une société étrangère ne peut posséder ici qu'à conditions : enregistrement auprès du ministère de l'Investissement via Invest Saudi, numéro unifié (700), et un représentant titulaire d'une identité saoudienne, avec déclaration des propriétaires. Sedra est à Riyad, pas à La Mecque ni à Médine ; la restriction des villes saintes ne s'applique donc pas : pas de règle réservée aux musulmans, et aucun recours à l'usufruit n'est nécessaire ici.
Les conditions, et les textes qui les fondent
Pour un particulier étranger, l'article 2 du règlement d'application fixe trois conditions préalables à tout achat en zone : une identité numérique approuvée par le ministère de l'Intérieur, que les non-résidents obtiennent auprès d'une ambassade saoudienne puis activent avec Absher ou Nafath ; un compte bancaire saoudien au nom de l'acheteur ; et un numéro de mobile saoudien au nom de l'acheteur, lié à cette identité. L'inscription au registre immobilier est une condition de validité de l'achat, pas une formalité postérieure. Pour les sociétés, la voie MISA ajoute la déclaration des propriétaires et l'obligation de notifier MISA dans les 15 jours de tout transfert de propriété de 5% ou plus. Les références de cette page : décret royal M/14 du 14-07-2025, en vigueur le 22-01-2026 ; décision 43 du Conseil des ministres du 23-06-2026 ; articles 2 et 9 du règlement d'application.
Vérifiez la parcelle avant de la chiffrer
Les noms de zones en circulation viennent de la presse. La limite qui compte est celle du registre officiel, le portail Saudi Properties géré par l'Autorité générale de l'immobilier (REGA). Avant de chiffrer une unité à Sedra, confirmez que la parcelle précise se situe à l'intérieur de la limite désignée sur le registre officiel. Un terrain commercialisé comme faisant partie de Sedra est une affirmation de localisation ; l'entrée du registre est le fait juridique. Si la parcelle est à l'intérieur, les règles de zone de cet article s'y appliquent. Si elle est à l'extérieur, elles ne s'y appliquent pas, quoi que dise la brochure.
Coûts à l'achat, à la revente, et le gel des loyers
Le cadre des coûts est fixé par la loi et identique dans toutes les zones de Riyad. À l'achat : la taxe sur les transactions immobilières de 5%, qui incombe légalement au vendeur et est généralement intégrée au prix de la transaction, plus un courtage plafonné à 2.5% avec une TVA de 15% sur la commission, dû seulement si un courtier intervient. À la revente, Riyad est l'une des quatre villes où les frais de cession REGA de 2% s'appliquent au vendeur non saoudien, en plus de la taxe de 5% sur le transfert ; ces frais sont de 0% en dehors de Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine, et la loi les plafonne à 5%. Une ligne propre à Riyad compte pour l'acheteur de rendement : par arrêté royal du 25-09-2025, les loyers résidentiels et commerciaux à l'intérieur de la limite urbaine de Riyad sont gelés pour cinq ans, donc un bail à Sedra ne peut pas augmenter pendant le gel. Les rendements bruts à Riyad et Djeddah se situent dans une fourchette d'environ 7-9%, selon des données de rendement sous licence pour le premier trimestre 2026 ; sous le gel, le loyer à la signature est le loyer que vous conservez. Et le marché au sens large se refroidit, il ne flambe pas : l'indice officiel des prix résidentiels a enregistré -3.6% sur un an au premier trimestre 2026.
La prochaine étape honnête
Savoir si vous pouvez posséder à Sedra est une question juridique, pas une question commerciale, et elle dépend de votre catégorie : nationalité, résidence, et achat en personne physique ou en société. La vérification d'éligibilité de Mulkiya pose sept questions sur votre statut et le bien visé, et un moteur de règles déterministe répond au regard de la loi, avec références. Mulkiya n'est ni le vendeur ni le courtier, et ne perçoit ni commission ni commission de succès. Lancez la vérification d'abord ; chiffrez la communauté ensuite.
Un étranger peut-il acheter un bien à Sedra sans vivre en Arabie saoudite ?
Oui. Sedra est une zone désignée à Riyad, et un particulier étranger non résident peut y posséder dès lors que trois conditions préalables sont remplies : une identité numérique approuvée par le ministère de l'Intérieur, un compte bancaire saoudien et un numéro de mobile saoudien. La résidence n'est pas exigée à l'intérieur des zones.
Une société étrangère peut-elle posséder à Sedra ?
Oui, à conditions. La société doit s'enregistrer auprès du ministère de l'Investissement via Invest Saudi, détenir un numéro unifié (700), désigner un représentant titulaire d'une identité saoudienne et déclarer ses propriétaires. Elle doit aussi notifier MISA dans les 15 jours de tout transfert de propriété de 5% ou plus.
La règle réservée aux musulmans s'applique-t-elle à Sedra ?
Non. Cette règle gouverne les zones désignées de La Mecque et Médine. Sedra est à Riyad, donc toutes les catégories d'acheteurs étrangers peuvent y posséder, musulmans ou non, sous réserve des seules conditions ordinaires des zones.
Le gel des loyers de Riyad couvre-t-il Sedra ?
Oui. Sedra se situe à l'intérieur de la limite urbaine de Riyad, donc par l'arrêté royal du 25-09-2025 ni les loyers résidentiels ni les loyers commerciaux ne peuvent y augmenter pendant cinq ans, et tout bail doit figurer sur le registre locatif officiel.
Quels frais s'appliquent quand je vends un bien à Sedra ?
À la revente, vous payez la taxe de 5% sur la transaction en qualité de cédant, plus des frais de cession de 2% pour les vendeurs non saoudiens parce que Riyad est l'une des quatre villes désignées. Ces frais sont de 0% ailleurs dans le royaume et plafonnés à 5% par la loi.