MULKIYA · PANDUAN
Arab Saudi atau Dubai: Perbandingan Jujur bagi Pembeli Asing
Ditinjau terhadap register resmi · Diperbarui 2026-07-30
Dubai telah terbuka bagi pembeli asing selama satu generasi; Arab Saudi membuka diri pada 2026 melalui undang-undang berbasis zona. Perbandingan jujur tentang aturan, biaya, dan keadaan pasar.
Dua sistem, dua usia
Dubai telah terbuka bagi pembeli asing dengan hak milik penuh selama satu generasi, di kawasan-kawasan tertentu, dengan pasar jual kembali yang matang dan proses pembelian yang sudah lazim. Arab Saudi masih baru. Dekrit Kerajaan M/14, ditandatangani 14-07-2025 dan berlaku 22-01-2026, memungkinkan warga asing individu yang bukan penduduk memiliki properti di dalam zona-zona yang ditentukan. Keputusan Dewan Menteri 43 tanggal 23-06-2026 menyetujui Peraturan Pelaksana dan mengesahkan dokumen zona: lebih dari 100 zona di kota-kota utama dan proyek giga Arab Saudi. Satu pasar sudah matang dan dihargai sesuai. Pasar lainnya masih awal, lebih luas geografinya, dan masih membangun riwayat transaksinya.
Apa yang dibebankan masing-masing pihak
Biaya pembelian di Arab Saudi ditetapkan oleh undang-undang dan singkat untuk didaftar. Saat pembelian, berlaku Pajak Transaksi Properti 5%, yang secara hukum merupakan kewajiban penjual dan umumnya diperhitungkan ke dalam harga kesepakatan. Komisi broker dibatasi maksimal 2.5% ditambah PPN 15% atas komisi, dan hanya dibayar jika broker dilibatkan. Saat penjualan, penjual asing membayar pajak 5% sebagai pihak yang mengalihkan, ditambah biaya pelepasan 2% hanya di Riyadh, Jeddah, Makkah, dan Madinah; di tempat lain biayanya 0% dan undang-undang membatasinya maksimal 5%. Dubai menerapkan jadwal biaya pemindahan dan pendaftaran resminya sendiri, yang tidak kami salin di sini karena kami hanya menerbitkan angka Saudi. Perbandingan yang jujur adalah biaya keseluruhan: pembelian, kepemilikan, dan penjualan, dari sumber resmi masing-masing pihak, bukan satu angka utama.
Kepemilikan, residensi, dan kota-kota suci
Dubai sudah lama mengaitkan properti dengan jalur residensi, dan banyak pembeli memperlakukan pembelian dan visa sebagai satu keputusan. Undang-undang baru Arab Saudi tidak demikian: kepemilikan berdasarkan M/14 dengan sendirinya tidak memberikan residensi. Premium Residency adalah sistem terpisah dengan haknya sendiri, dan penduduk pemegang iqama dapat pula mengajukan persetujuan untuk satu rumah di luar zona. Perbedaan paling tajam ada di Makkah dan Madinah: kepemilikan di dalam zona yang ditentukan di kedua kota itu terbatas pada individu Muslim dan perusahaan Saudi, sementara Dubai tidak memiliki aturan setara. Pembeli Muslim boleh memiliki langsung di kota-kota suci, penduduk maupun bukan; pembeli non-Muslim tidak bisa, berapa pun anggarannya.
Pasar yang Anda masuki
Mendingin, bukan memanas. Indeks harga residensial resmi Saudi mencatat -3.6% secara tahunan pada kuartal pertama 2026. Hasil sewa bruto residensial di Riyadh dan Jeddah berada pada kisaran sekitar 7-9%, menurut data hasil berlisensi untuk kuartal pertama 2026, sebuah rentang yang perlu diverifikasi per aset, bukan janji. Di Riyadh, sewa residensial dan komersial di dalam batas kota dibekukan selama lima tahun, yang mengunci pendapatan tetapi bukan nilai modal. Siklus Dubai lebih tua dan lebih dalam datanya, dan ia sudah lebih dari sekali mendingin lalu memanas kembali; bacalah indeks terkininya dari sumber resminya, bukan dari materi agensi. Di kedua pasar, harga masuk yang menentukan hasilnya, dan tidak ada yang menjamin harga keluar.
Apa yang benar-benar berbeda dari zona-zona itu
Sistem Saudi adalah peta, bukan slogan. Zona ditetapkan oleh keputusan Dewan, register resmi mengonfirmasi apakah sebuah bidang tertentu berada di dalamnya, dan pencatatan dalam register properti adalah syarat sah pembelian, bukan sekadar urusan administrasi setelahnya. Sebelum warga asing non-penduduk dapat membeli, tiga prasyarat berlaku: identitas digital yang disetujui Kementerian Dalam Negeri, diperoleh melalui kedutaan Saudi; rekening bank Saudi atas nama pembeli; dan nomor ponsel Saudi atas nama pembeli. Pinjaman bank secara struktural tertutup bagi non-penduduk, sehingga pembelian di Saudi pada dasarnya dilakukan tunai. Proses Dubai lebih siap pakai. Proses Saudi lebih baru, lebih ketat soal identitas, dan berpijak pada register.
Langkah jujur berikutnya
Kami tidak di sini untuk menjual salah satu pasar kepada Anda. Mulkiya bukan penjual dan bukan broker, dan tidak mengambil komisi. Jika Arab Saudi masuk daftar pendek Anda, langkah pertama yang jujur adalah pemeriksaan kelayakan: tujuh pertanyaan tentang status Anda dan properti yang Anda bidik, dijawab oleh mesin aturan deterministik terhadap undang-undang, dengan kutipan ke Dekrit Kerajaan M/14 dan Keputusan Dewan Menteri 43. Ketahui golongan pembeli Anda sebelum membandingkan satu pun harga.
Apakah membeli properti di Arab Saudi memberikan residensi?
Tidak. Kepemilikan berdasarkan Dekrit Kerajaan M/14 dengan sendirinya tidak memberikan residensi. Premium Residency adalah sistem terpisah dengan haknya sendiri. Dubai memiliki jalur residensinya sendiri yang terkait properti; periksa aturan resmi terkininya.
Apakah biaya pembelian di Saudi lebih tinggi daripada di Dubai?
Biaya pembelian di Saudi adalah pajak transaksi 5%, yang secara hukum kewajiban penjual dan umumnya diperhitungkan ke dalam harga, ditambah komisi broker maksimal 2.5% hanya jika Anda melibatkannya. Dubai menerapkan jadwal biaya resminya sendiri. Bandingkan biaya keseluruhan dari sumber resmi masing-masing pihak; kami hanya menerbitkan angka Saudi.
Bisakah warga non-penduduk membeli di kedua pasar?
Bisa. Dubai sudah lama mengizinkan pembelian hak milik penuh oleh non-penduduk di kawasan tertentu. Arab Saudi kini mengizinkan warga asing individu yang bukan penduduk memiliki properti di dalam lebih dari 100 zona yang ditentukan, setelah identitas digital, rekening bank Saudi, dan nomor ponsel Saudi tersedia.
Apakah pasar Saudi naik seperti Dubai dulu?
Tidak. Indeks harga residensial resmi mencatat -3.6% secara tahunan pada kuartal pertama 2026. Pasar sedang mendingin, yang menguntungkan pembeli tunai yang sabar dan berarti harga jual kembali tidak terjamin.
Bisakah warga asing memiliki properti di Makkah dan Madinah seperti di Dubai?
Kepemilikan di dalam zona yang ditentukan di Makkah dan Madinah terbatas pada individu Muslim, penduduk maupun bukan, dan pada perusahaan Saudi. Dubai tidak memiliki pembatasan setara. Inilah perbedaan struktural paling tajam antara kedua sistem.