MULKIYA · GUIDES
Pasaporttan Tapuya: Bir Yabancı Suudi Gayrimenkulünü Nasıl Satın Alır
Yabancı bir pasaporttan Suudi tapusuna giden tam yol: dijital kimlik, banka hesabı, cep telefonu numarası, uygunluk kontrolü ve ardından devir.
Kapıyı açan kanun
M/14 sayılı Kraliyet Kararnamesiyle çıkarılan Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu, 22-01-2026'dan beri yürürlüktedir. Pratik açılım 23-06-2026'da geldi: Bakanlar Kurulu'nun 43 sayılı Kararı, Uygulama Yönetmeliğini onayladı ve coğrafi bölgeler belgesini kabul etti. Resmi sicilde artık 100'den fazla belirlenmiş bölge yer alıyor. İkamet etmeyen yabancı bir gerçek kişi, bu bölgelerin içinde mülk sahibi olabilir veya ayni haklar elde edebilir. Resmi gayrimenkul siciline tescil, sonradan yapılan bir evrak işi değil, alımın geçerlilik şartıdır.
Birinci adım: dijital kimlik
Uygulama Yönetmeliğinin 2. maddesi üç ön koşul getirir ve ilki kimliktir. Suudi olmayan bir alıcının, İçişleri Bakanlığınca verilen veya onaylanan bir dijital kimliğe ihtiyacı vardır. İkamet etmeyenler bunu yurt dışındaki Suudi büyükelçilikleri aracılığıyla edinir, ardından ulusal kimlik uygulaması üzerinden etkinleştirir. Sonraki her adım bu kimliğe dayanır: banka hesabı, cep telefonu numarası, uygunluk kontrolü ve devir işleminin kendisi. Buradan başlayın; bir şey imzalamadan veya kimseye ödeme yapmadan önce.
İkinci adım: banka hesabı ve Suudi numarası
İkinci ve üçüncü ön koşullar mali ve pratiktir. Kendi adınıza bir Suudi banka hesabına ve kendi adınıza, dijital kimliğe bağlı bir Suudi cep telefonu numarasına ihtiyacınız vardır. Alımdaki tüm ödemeler, bu hesaba bağlı düzenlenmiş elektronik kanallar üzerinden yapılır. Hesabın ve numaranın yurt dışından açılmasına dair uzaktan işleyiş hâlâ gelişiyor; bu yüzden bunları sonradan akla gelen işler değil, ilk görevler olarak ele alın. Bazı alıcılar bunları ilk ziyaretlerinde tamamlıyor.
Üçüncü adım: önce uygunluğu, sonra parseli doğrulayın
Uygunluk, sabit yanıtlı hukuki bir sorudur; satışçının takdiri değildir. Mulkiya'nın kural motoru deterministiktir: alıcı sınıfınızı kanunla eşleştirir ve ilgili maddeye atıfla sizin için geçerli yolu döndürür. Ardından gayrimenkulün kendi kontrolü gerekir. Parsel, resmi Suudi sicilindeki bir belirlenmiş bölgenin içinde kalmalıdır; çünkü Suudi olmayan birinin ne satın alabileceğini bölge sınırları belirler. Mulkiya ne satıcıdır ne de aracıdır. Fırsatlar doğrudan geliştiriciden gelir ve düzenlemeye tabi işlemleri lisanslı Suudi ortaklar yürütür.
Dördüncü adım: sözleşme ve devir
Devir, ulusal elektronik devir platformunda yürür. Satıcı işlemi başlatır, kimlikler ve mevcut tapu elektronik olarak doğrulanır ve 5% Gayrimenkul İşlem Vergisi aynı akış içinde kapatılır. Vergi hukuken satıcının yükümlülüğüdür, ancak genellikle fiyata dahil edilir. Paralar doğrulanmış hesaplar arasında hareket eder ve adınıza yeni bir elektronik tapu düzenlenir. Belgeler doğrulandıktan sonra devir bir saatin altında tamamlanabilir; mutabakat yaklaşık üç iş günü sürer.
Maliyetler, nakit ve dürüst sonraki adım
Alımda 5% işlem vergisini bütçeleyin. Aracılık 2.5% ile sınırlıdır, komisyon üzerinden KDV eklenir ve yalnızca bir aracı görevlendirirseniz ödenir. Sattığınızda, Riyad, Cidde, Mekke ve Medine'de 2% elden çıkarma ücreti uygulanır; başka yerlerde 0% olur. Banka kredileri bugün ikamet etmeyenlere yapısal olarak kapalıdır; bu yüzden doğru çerçeve peşin alımdır. Dürüst sonraki adım beş soruluk uygunluk kontrolüdür: beş soruyu yanıtlayın, kural motoru alıcı sınıfınızı ve size uygulanan yolu döndürsün.
Suudi Arabistan'da gayrimenkul devri ne kadar sürer?
Kimlikler ve mevcut tapu elektronik olarak doğrulandıktan sonra devir bir saatin altında tamamlanabilir. Doğrulanmış hesaplar arasındaki para mutabakatı yaklaşık üç iş günü sürer. Resmi sicile tescil, devrin parçası olarak gerçekleşir ve alımın geçerlilik şartıdır.
İkamet etmeyen biri Suudi konut kredisi alabilir mi?
Bugün hayır. Suudi Arabistan'da banka kredileri ikamet etmeyenlere yapısal olarak kapalıdır; çünkü kredi sürecinde onlar için bir kimlik alanı yoktur. İkamet etmeyenin alımı peşin bir alımdır; tam tutarı, 5% işlem vergisini ve olası komisyonu karar vermeden önce planlayın.
Satın almak için Suudi Arabistan'a seyahat etmem gerekiyor mu?
Başlamak için hayır. Dijital kimlik, yurt dışındaki Suudi büyükelçilikleri aracılığıyla alınır. Banka hesabı ve Suudi cep telefonu numarasına dair uzaktan işleyiş hâlâ geliştiğinden, hesap ve numara için en az bir ziyareti planın gerçekçi bir parçası sayın.